不動産売却での消費税を解説！課税されるもの・されないもの

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

不動産売却の際には消費税の課税対象となるものとならないものがあります。

不動産売却を検討している方は、具体的にはどのようなものに消費税がかかるのか、事前に知っておきたいですよね。

 

今回は、不動産売却で消費税の課税対象となるものと、ならないものについて解説します。

不動産売却で発生した消費税の納付方法についてもお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 

不動産売却で消費税が【課税される】もの

消費税の課税対象となる取引は、国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供などです。

商品の販売、運案、広告なども課税の対象です。

 

ここでは、不動産売却をする際に消費税の課税対象となるものをお伝えします。

 

仲介手数料

不動産売却を行う際には、不動産会社に仲介を依頼して売却することが多いでしょう。

その際に、不動産会社に支払う費用が仲介手数料ですが、この仲介手数料には消費税が課税されます。

 

仲介手数料の上限額は決まっており、3つに区分されています。

• 売却額が200万円以下の部分：売却額の5.5%＋消費税
• 売却額が200万円超400万円以下の部分：売却額の4.4%＋消費税
• 売却額が400万円超の部分：売却額の3.3%＋消費税

 

ただし、低廉な空き家（物件価格800万円以下）に関しては、媒介に要する費用を考慮し、30万円の1.1倍まで仲介手数料を受領できる特例が設けられています（低廉な空き家等の媒介の特例）。

 

不動産売却の際の仲介手数料については、「不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？上限額や計算方法もご紹介」も参考にしてみてくださいね。

 

不動産会社を利用せず個人間で不動産売買を行う場合は仲介手数料が発生しませんが、注意点があります。

詳しくは、「不動産売買を個人間で行うのは可能？流れや注意点をチェック」をご覧ください。

 

司法書士への報酬

不動産売却時には所有権移転登記が必要となります。

自分で行うことが難しいため、司法書士に依頼するのが一般的ですが、司法書士への報酬も消費税の課税対象となります。

 

ローンに関わる手数料

不動産売却で得た代金でローンを繰り上げ返済する際、金融機関によっては手数料が発生することがあり、この手数料に消費税が課税されます。

また、ローンの借り換えをする際の手数料も課税対象です。

 

事業用・投資用の不動産の売却代金

事業用や投資用の不動産を売却した場合、建物部分の売却代金に消費税がかかることがあります。

例えば、貸し出して収入を得ていたマンションを売却すると、その売却代金に消費税が課税されます。

 

ただし、個人事業者では、以下の条件のどちらかに当てはまる場合に消費税が発生します。

• 事業の前々年の課税売上高が1,000万円を超えている場合
• 前年の1月1日～6月30日の間の課税売上高が1,000万円を超え、給料支払い額の合計が1,000万円を超えた場合

 

売主様がこの条件を満たさない免税事業者の場合は、その年度は納税義務が免除されます。

 

なお、不動産売却時には建物のみに消費税がかかり、土地には課税されません。

計算するときは土地の金額は含めないようにしましょう。

 

不動産売却の消費税は消費税率が10％なので「不動産の売却金額÷1.1×0.1」で計算できます。

例えば、売却価格が7,000万円（税込）で、内訳が土地が4,000万円、建物が3,000万円だった場合は、以下の計算式で建物の売却価格にかかっている消費税を算出できます。

 

3,000万円÷1.1×0.1≒272.7万円

 

もし、土地と建物の金額が明確に区分されていなくてはっきりとわからない場合は、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに、合理的に振り割ってから、消費税を算出することもあります。

 

 

不動産売却で消費税が【課税されない】もの

不動産売却をする際に消費税の課税対象とならないものを解説します。

 

個人が建物を売却したときの代金

事業者ではなく個人の住宅用の建物を売却した代金は、消費税の課税対象とはなりません。

具体的には、自分で住むために所有している自宅や別荘などが該当します。

 

土地の売却代金

消費税は、商品の販売やサービスの提供などの「消費されるもの」に課税される税金です。

土地は「消費されるもの」という性質を持たないので、消費税は課税されません。

 

先ほども少し触れましたが、不動産を売却する場合は、土地は非課税で、建物にのみ消費税が課税されます。

 

 

不動産売却で発生した消費税の納付方法

不動産売却により消費税の納税義務者となった場合、確定申告が必要です。

個人の場合、翌年の3月31日までに確定申告書を提出し、消費税を納付しなければなりません。

なお、法人の場合は課税期間の末日の翌日から2カ月以内が期限となります。

 

また、地方消費税を除く消費税が48万円を超える場合は、中間申告と納付が必要になります。

中間申告と納税の回数は、前年度の消費税納税額を基準に決まります。

 

消費税額に対する中間申告回数と納付回数は以下の通りです。

• 48万円超～400万円以下：年1回（直前の課税期間の消費税額の1/2）
• 400万円超〜4,800万円以下：年3回（直前の課税期間の消費税額の1/4ずつ）
• 4,800万円超：年11回（直前の課税期間の消費税額の1/12ずつ）

 

税務署から中間納付額が記載された納付書が送られてくるため、その金額を期日までに納付し、中間報告と納付は完了です。

 

 

不動産売却で消費税の課税対象となるのは仲介手数料など

消費税の課税対象となる取引には、国内で事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付、役務の提供などがあります。

 

不動産売却の際に消費税が課税されるのは、仲介手数料、司法書士への報酬、ローンに関わる手数料、事業用・投資用の不動産の売却代金など。

消費税の課税対象とならないものは、個人が建物を売却したときの代金や、土地の売却代金などです。

 

不動産売却で発生した消費税は、確定申告をして納税する必要があります。

また、中間申告と納付が必要な場合もありますので、不動産売却の際は、その点もスケジュールに組み込んでおきましょう。

 

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