不動産売却時の固定資産税はどうなる？精算方法と注意点を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

不動産売却で不動産の所有者が変わると、固定資産税の納付義務者も変わります。

しかし、「それはどのタイミングで変わるの？」「すでに支払った分の固定資産税はどうなるの？」といった疑問をお持ちの方もいるでしょう。

 

今回は、不動産売却時の固定資産税の仕組みや精算方法を解説します。

注意すべきポイントについてもお伝えしますので、これから不動産売却をお考えの方はトラブルを避けるためにもぜひ参考にしてください。

 

 

不動産を売却！固定資産税は誰が払う？

固定資産税とは、不動産（土地・建物）を所有している方に課税される地方税です。

その年の1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている所有者（＝不動産の名義人）が納税義務者となっています。

 

不動産を年の途中で売却したとしても、その年の1月1日時点での所有者（売主様）に固定資産税が全額課税されるのは変わらず、法律上の納付義務者は売主様となります。

 

しかし、年の途中で手放したにもかかわらず、1年分の税金を全て負担するのは不公平と感じる方も多いでしょう。

 

そのため一般的には、売主様と買主様間で話し合い、固定資産税を日割りで分担するのが慣例となっています。

 

 

不動産売却時の固定資産税の精算方法

固定資産税の日割り精算は法律で義務付けられたものではなく、売主様と買主様の合意に基づいて行われる慣習です。

 

多くの場合、物件の「引渡し日」を基準とし、それ以前の期間を売主様が、それ以降を買主様が負担する形で計算されます。

 

精算方法は、1年間の固定資産税額を日割り計算し、引渡し日以降分の固定資産税額を買主様が売主様に支払います。

この精算金は通常、不動産の売買代金とは別に「固定資産税等精算金」という形で、物件の引渡し時に決済されます。

 

起算日によって負担額が変わる

日割り計算を行う際に重要なのが「起算日」です。

 

起算日は主に次の2種類があります。

• 1月1日起算（関東地方など）
• 4月1日起算（関西地方など）

 

固定資産税は1月1日時点の所有者に納税義務がありますが、そうして課せられる固定資産税は1月1日～12月31日までの分なのか、4月1日～翌年3月31日までの分なのか、という考え方で起算日が異なるのです。

 

起算日が異なると日割り計算の結果も変わりますので、売買契約時には必ず確認し、契約書にも記載しましょう。

 

固定資産税の精算方法の具体例

例えば、年間の固定資産税が20万円で、6月1日に引渡しを行なった場合の精算方法を、2種類の起算日で計算してみましょう。

 

【起算日が1月1日の場合】

• 売主様の負担期間：1月1日～5月31日（151日分）
• 売主様負担額：20万円÷365日×151日＝82,740円

 

• 買主様の負担期間：6月1日～12月31日（214日分）
• 買主様負担額：20万円÷365日×214日＝117,260円

※買主様が売主様へ固定資産税等精算金として117,260円を支払う

 

【起算日が4月1日の場合】

• 売主様の負担期間：4月1日～5月31日（61日分）
• 売主様負担額：20万円÷365日×61日＝33,425円

 

• 買主様の負担期間：6月1日～翌年3月31日（304日分）
• 買主様負担額：20万円÷365日×304日＝166,575円

※買主様が売主様へ固定資産税等精算金として166,575円を支払う

 

このように、起算日によって売主様・買主様の負担額に違いが生じます。

売買契約書には、起算日を何日にするのか明記しておくことが重要です。

 

なお、売却の翌年については1月1日時点の所有者が買主様となるため、納税通知書も買主様宛てに送付され、買主様が全額負担となります。

 

固定資産税を滞納したまま不動産を売却することも可能ですが、さまざまな問題が生じる可能性があります。

詳しくは「固定資産税を滞納したまま売却可能？対処法と注意点を解説」をご参照ください。

 

 

不動産売却時の固定資産税で注意すること

不動産売却時の固定資産税には、いくつかの注意点があります。

売主様と買主様の双方が確認しておくべき事項をご紹介します。

 

納税通知書が届く前に売却する場合の対応

固定資産税の納税通知書は例年5～6月頃に送付されるため、それより前の不動産売却では固定資産税額がまだわからない可能性もあります。

 

その場合は、以下のように対応しましょう。

• 年税額が確定してから精算を行う
• 前年度の税額で精算する
• 前年度の税額で仮精算を行い、売主様に納税通知書が届いた段階で再精算を行う

 

どの方法を採用するかは、売主様と買主様の間で合意で決められます。

特に地価が変動している地域では、前年度と税額が大きく異なる場合がありますので注意が必要です。

 

都市計画税の精算

固定資産税と一緒に都市計画税が課税されている地域もあります。

その場合は、同様に日割り計算して精算するのが一般的です。

 

都市計画税は市街化区域内の土地や建物に課される税金で、固定資産税と同じ仕組みで課税されます。

 

固定資産税等精算金における税金の取り扱い

不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要ですが、固定資産税等精算金は譲渡所得を計算する際の収入金額に含まれます。

確定申告の際には、忘れずに計算に入れましょう。

 

不動産会社が売主となる場合は、建物部分の固定資産税等精算金は消費税の課税対象となる点も覚えておきましょう。

土地に関する固定資産税等精算金には消費税はかかりません。

 

また、土地に関する固定資産税等精算金や、個人対個人の不動産売買での固定資産税等精算金（土地・建物とも）には消費税はかかりません。

 

固定資産税を精算せずに売却することも可能

固定資産税の精算は法律で定められたものではなく、不動産売買取引における慣習です。

そのため、売主様と買主様の合意があれば精算なしで売却することも可能です。

 

ただし、その場合は売買契約書にその旨を明記しておくことをおすすめします。

 

 

不動産売却時の固定資産税は所有期間で日割り精算するのが慣例

不動産売却における固定資産税は、法律上は1月1日時点の所有者（売主）が納税義務を負います。

しかし、実際には引渡し日を境に、所有期間に応じた日割り計算で売主様・買主様間で精算するのが慣習となっています。

 

起算日（1月1日または4月1日）によって精算金額が変わりますので、契約書への明記が必須です。

また、納税通知書が届く前の売却時の対応方法や、固定資産税等清算金の譲渡所得計算への影響なども理解しておきましょう。

 

不動産売却時の固定資産税の処理について正しく理解し、売買当事者間で事前に合意しておくことで、スムーズな取引が実現できますよ。

 

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