市街化調整区域の売却は可能？成功するためのポイントを解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

市街化調整区域は一般的な宅地に比べて売却が難しいとされますが、正しい方法を選べば売却は十分可能です。

 

今回のコラムでは、市街化調整区域の特徴から売却のコツ、活用方法まで詳しくご紹介します。

 

市街化調整区域の土地を所有されている方は、ぜひ最後までご覧ください。

市街化調整区域の土地を売却したいけど可能？

市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて「市街化を抑制すべき区域」として定められた地域です。

農地や自然環境を保護し、無秩序な都市化を防ぐことを目的としています。

 

この区域では、原則として新しい建物の建築が制限されており、住宅や商業施設を建てるには都市計画法による開発許可や建築許可が必要です。

 

売却自体は法律で禁止されていませんが、利用価値が限られて見えるため需要が少なく、売却が難しいのが現状です。

 

市街化調整区域の土地の売却が難しい理由

市街化調整区域の土地が売却しにくい主な理由をご紹介します。

 

建築制限による利用価値の制限

住宅や店舗などの建築が原則認められないため、土地の活用方法が限られます。

その結果、投資価値や実用性が低く見られがちです。

 

住宅ローンの利用が困難

金融機関は市街化調整区域の土地を担保として低く評価する傾向があり、買主様が住宅ローンを組みにくくなります。

そのため現金での購入が前提となるケースが多く、購入できる人が限られてしまいます。

 

インフラ整備の不足

上下水道や都市ガスなどのライフラインが未整備の場合があり、購入後は買主様に追加の費用負担が発生する可能性があります。

 

市街化調整区域の土地で、売却が見込めるケース

一方で、以下のような条件を満たす市街化調整区域の土地は、比較的売却しやすい可能性があります。

 

既存建物がある土地

そのエリアが市街化調整区域に指定される前（多くの地域では昭和45年頃）から存在する建物がある場合、再建築の可能性があります。

そういった建物は建て替えや改築の許可が比較的得やすいのです。

 

また、適法に開発許可を取得して建てられた建物がある土地も、同規模・同用途であれば再建築が認められる場合があります。

 

開発許可の取得が見込める土地

市街化区域に隣接し、一定数の建物が連続している地域など、都市計画法第34条の要件を満たす土地は、開発許可を得られる可能性があります。

 

市街化調整区域であってもこのような条件の土地には建物が建てられる可能性が高く、購入後の土地の活用の幅も広がるため、比較的スムーズに売却できる可能性があるのです。

 

 

市街化調整区域の土地をスムーズに売却するコツ

市街化調整区域の土地を効率的に売却するためには、ターゲットを明確にし、適切なアプローチを行うことが重要です。

 

売却先を絞り込む

市街化調整区域の土地を購入する可能性が高いのは次のような方々です。

 

農業従事者

農地として利用する場合、農業従事者であれば農家住宅や農業用施設の建築が認められる可能性があります。

地域の農業委員会を通じて、土地の拡張を検討している農家の方を探すことも有効です。

 

隣接地の所有者

既に周辺で事業を行なっている企業や個人は、駐車場や資材置き場として土地の拡張を検討している場合があります。

隣接地の所有者への直接的なアプローチは、成功率の高い売却方法の一つです。

 

事業用途での利用を検討している企業

太陽光発電事業、資材置き場、駐車場経営などを検討している事業者にとって、市街化調整区域の土地は魅力的な選択肢となります。

 

専門性の高い不動産会社への相談

市街化調整区域の売却には専門的な知識が必要です。

都市計画法や農地法などの法的制約を正確に理解し、適切な売却戦略を提案できる不動産会社を選びましょう。

 

地元の不動産会社は、地域の事情に詳しく、潜在的な買主様とのネットワークを持っている

場合が多いため、積極的に相談することをおすすめします。

 

アイエス宅建の売却事例：管理が大変な土地を手放したい

アイエス宅建でも、「住宅が建てられない用途地域の土地」の売却事例があります。

敷地面積が広く、草刈りなどの管理や固定資産税の負担が大きいため手放したいというご希望でした。

 

建物が建てられない土地でしたので、資材置き場としての販売をご提案。

用途地域上特殊な地域のため、綿密な調査と定期的な相談・報告を重ね、売り出し金額の見直しも行いながら進めました。

 

見つけやすい場所への看板設置や、土地近隣の企業・工場等への積極的な訪問営業を実施し、最終的にはお客様にご納得いただける内容で売却が実現しました。

 

なお、土地の一部だけを売却する場合には「分筆」という手続きが必要です。

詳しくは「土地の一部を売るにはどうしたら良い？分筆の流れや注意点を解説」も、あわせてご覧ください。

 

 

市街化調整区域の土地がなかなか売却できないときの活用方法もご紹介

市街化調整区域の土地が思うように売却できない場合でも、収益を生む活用方法があります。

売却活動と並行して、以下のような活用を検討してみてください。

 

駐車場・コインパーキング経営

市街化調整区域は市街化区域に隣接していることが多く、周辺に住宅や事業所があれば駐車場の需要が見込めます。

開発許可は不要で比較的簡単に始められ、月極駐車場として長期契約を獲得できれば、安定した収入を得られるでしょう。

初期投資も舗装工事や区画線の設置程度で済むため、リスクを抑えた土地活用が可能です。

 

資材置き場・倉庫用地

建設会社や運送会社などの企業へ、資材や車両の保管場所として貸し出す方法です。

借主様が管理を行うケースも多く、所有者の負担を軽減しながら収益を上げられるメリットがあります。

 

太陽光発電

広い土地を活用して太陽光発電事業を行う方法もあります。

固定価格買取制度により、長期間にわたって安定した収入を期待できます。

ただし、初期投資が必要になるため、収支計算を慎重に行う必要があります。

 

農地としての活用

地目が農地の場合は、農業利用を継続することも選択肢の一つです。

自ら農業を行うほか、農業従事者に貸す、市民農園として小区画に分けて貸し出すなどの活用が可能です。

 

 

市街化調整区域の売却は適切な戦略で成功可能

市街化調整区域の土地売却は一般的な宅地よりも難しい面がありますが、適切な売却戦略と専門知識を持った不動産会社のサポートがあれば十分に実現可能です。

 

重要なのは、土地の特性を正確に把握し、適切な買主様を見つけることです。

農業従事者、隣接地所有者、事業用途での利用を検討している企業など、ターゲットを明確にした営業活動を行うことで、成功の可能性を高められます。

 

また、売却活動と並行して駐車場経営や資材置き場としての活用を検討することで、売却までの期間も有効に土地を活用できるでしょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

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