事故物件の売却は告知義務も！スムーズに売るための方法は？

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「事故物件って本当に売却できるの？」「どんなことを買主様に伝えなければいけないの？」このような疑問をお持ちの方は少なくありません。

 

結論から申し上げますと、事故物件であっても適切な方法を選択すれば売却は十分可能です。

 

今回は、事故物件の定義から告知義務、適正価格での売却をスムーズに進める方法まで詳しくご紹介します。

 

事故物件の売却でお困りの方は、ぜひ最後までご覧くださいね！

 

 

事故物件の定義は？告知義務についても確認！

一般的に事故物件とは、物件内で人が亡くなったことにより、買主様が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件のことを指します。

 

国土交通省が2021年10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」により、事故物件の基準が明確化されました。

 

事故物件に該当するもの

以下のケースは事故物件として告知義務が発生します。

• 自殺や他殺による死亡
• 事故死（日常生活における不慮の事故以外）
• 上記以外でも、遺体が長期間放置され特殊清掃が必要となった場合
• 事件性や社会的影響が大きい事案

 

事故物件に該当しないもの

一方で、以下のケースは原則として事故物件に該当しません。

• 自然死（病死や老衰など）
• 階段からの転落や入浴中の事故など、日常生活における不慮の死
• 集合住宅の日常使用しない共用部分での自然死や不慮の事故死
• 賃貸物件で事案発生からおおむね3年が経過した場合

 

売買取引では、賃貸と異なり時効がないため、何年経過していても告知義務は継続します。

 

告知義務の具体的な内容と方法

告知義務とは、事故物件を売却する際に、売主様が買主様に対して事故の事実を伝える義務のことです。

この告知義務は、仲介を担当する不動産会社にも課されます。

 

事故物件に該当する場合、告知すべき内容は以下の通りです。

• 発生時期
• 発生場所（室内の具体的な場所）
• 死因（不明な場合はその旨）
• 特殊清掃の実施有無

 

告知は売買契約を結ぶ前の重要事項説明で行うのが一般的です。

ただし、買主様から質問があった場合は、その時点で速やかに回答する必要があります。

 

なお、亡くなった方のプライバシーへの配慮のため、氏名や年齢、具体的な発見状況などを詳細に伝える必要はありません。

 

告知義務を怠った場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。

 

 

事故物件の売却相場と売却方法を解説！

事故物件の売却を検討する際、多くの方が気になるのが売却価格でしょう。

事故物件の売却価格は、通常の物件価格の10～50%程度下落するケースが一般的です。

 

具体的な価格下落幅は、死因や発見までの期間によって大きく変わります。

以下が目安の一つです。

• 自然死・孤独死・事故死：10～20%の価格下落
• 自殺：10～50%の価格下落
• 他殺：30～50%以上の価格下落

 

ただし、あくまで目安であり、事故から経過した年数や物件の立地条件、建物の状態、リフォームの実施状況、周辺環境などによって価格は大きく変動します。

 

事故物件の売却方法

事故物件を売却するには、主に2つの方法があります。

 

仲介による売却

不動産会社に依頼して一般市場で買主様を探す方法です。

ただし、事故物件に対応可能な会社を選ぶ必要があります。

 

さらに、仲介で売却する場合、現状のまま売却する方法と、建物を解体して更地にしてから土地だけを売却する方法の選択肢があります。

 

更地にするには建物の解体費用がかかりますが、建物がなくなることで買主様の心理的抵抗を軽減できる可能性があります。

ただし、更地にしても告知義務は残ることや、建物がなくなることで土地の固定資産税の優遇措置がなくなり、固定資産税が高くなる可能性があることに注意が必要です。

 

買取による売却

不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

 

事故物件に対する購入希望者は限られるため、時間をかけても売れない可能性がありますが、買取なら早期に現金化が可能です。

仲介より売却価格は下がる傾向にありますが、「確実に売れる」メリットがあり、仲介手数料も不要な上、通常1週間～1カ月程度で売却が完了します。

現状のまま買い取ってもらえるため、解体やリフォームの費用をかける必要もありません。

 

こちらのコラムでは、同じように告知義務のある「火事のあった家」を売却する方法をご紹介してます。

ぜひあわせてご覧ください。

火事があった家を売却する方法と注意点

 

 

事故物件をスムーズに売却するためのポイントもご紹介

事故物件をできるだけスムーズに売却するために、押さえておくべきポイントもご紹介します。

 

適切な清掃を実施する

家を残して売却する場合、特殊清掃が必要な状況では必ず専門業者に依頼しましょう。

室内の汚れやにおいが残っていると印象が悪くなります。

 

壁紙の汚れや床の傷みなど、比較的軽微な問題も簡単に修繕したり、汚れが少ない場合でもハウスクリーニングを入れて清掃したりすることで、物件の印象を向上させることができます。

 

一定期間おいてから売却する

事故発生直後は事故物件の印象も強く、売却が困難な場合があります。

可能であれば、一定期間をあけて、事故物件の記憶や印象が薄れてから売却するのも一つの方法です。
ただし、その間も物件の維持管理費や固定資産税がかかることに注意しましょう。

 

告知内容は書面に明記する

告知事項は口頭で伝えるだけでなく、必ず売買契約書や重要事項説明書に明記しましょう。

後日のトラブルを避けるため、書面での記録が不可欠です。

 

物件の使い方を変える提案をする

住居としての利用に抵抗がある場合でも、「作業場」「倉庫」「ガレージ付きの保管スペース」など、居住を目的としない使い方であれば心理的なハードルが下がり、売却の可能性が広がることがあります。

 

例えば、敷地にゆとりがある物件なら、小規模事業者の資材置き場や趣味の作業スペースとしての活用を想定することで、購入検討者の視点を変えることができます。

 

事故物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社を選ぶ

事故物件の売却では、心理的瑕疵に関する告知や購入希望者への説明など、トラブルを防ぐためのノウハウが必要となるため、取り扱い実績の豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。

経験豊富な会社であれば、過去の事例を踏まえた価格設定や、売却までのスケジュールについて現実的な提案が可能です。

 

また、査定は複数の会社に依頼し、金額だけで判断せず、販売戦略や説明の丁寧さや対応の信頼性などを含めて総合的に検討すると良いでしょう。

 

アイエス宅建では各エリアごとに専属の担当者を配置し、誰よりもその地域の物件や相場を熟知することで、精度の高い価格査定を実現していますので、ぜひご相談ください！

 

 

事故物件も正しい知識があれば売却可能！

事故物件の売却では、物件の状況を正確に把握し、適切な告知義務を果たすことで、トラブルを防ぎながら売却を進められます。

 

売却方法は不動産仲介で現状のまま売却する、更地にして売却する、不動産買取で売却するなどの方法があるので、物件の状況などにあわせて検討しましょう。

 

必要な清掃や修繕を行い、事故物件の取り扱いの経験豊富な不動産会社に依頼することで、スムーズな売却につながるでしょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

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