違法建築物件は売却できる？売却時の注意点や確認方法を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

所有している物件が違法建築だった場合、売却はできるのでしょうか。

また、違法建築物件を売却する際にはどのような点に注意すべきなのでしょうか。

 

今回のコラムでは、違法建築物件の売却について詳しく解説します。

売却方法や注意点、さらに物件が違法建築かどうかを確認する方法についてもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

 

 

違法建築とは？法改正によって違法となった場合はどうなる？

違法建築とは、現在施行されている建築基準法や都市計画法、各自治体の条例などに違反している状態の建築物のことです。

日本では建物を建築する際にはさまざまな法的基準が設けられており、これらの基準を満たしていない建物が違法建築物件と呼ばれます。

 

例えばこんな違反があります。

• 建ぺい率・容積率の基準を超過している
• 接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていない
• 斜線規制（高さ制限）に違反している
• 建築確認や完了検査を受けていない
• 用途地域の制限に適合していない

 

違法建築物が生まれる背景には、建築確認申請時や工事中に法令に適さない設計や施工が行われるケースのほか、増改築で基準を超えてしまった、増改築時に必要な申請をしなかったなどのケースがあります。

 

なかでも、増改築はその面積によって建築確認申請が不要なこともあるため、知らず知らずのうちに違法建築となってしまうことがあります。

 

法改正により違法となった「既存不適格」

上記のような理由以外にも、法改正によって現行法に違反する状態になってしまうケースがあります。

これは「既存不適格」と呼ばれ、建築当時は適法だったものが法改正によって基準に合わなくなった建築物です。

 

既存不適格物件は違法建築とは区別されており、そのまま使用し続けることが可能です。

ただし、増改築や建て替えを行う際には、現行の法基準に適合させる必要があります。

 

 

違法建築物件を売却するためのポイント

違法建築物件の売却には、大きく分けて「建物がある状態で売る」「更地にして売る」の2つの方法があります。

それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解することで、よりスムーズに売却へと進めることができます。

 

建物がある状態で売却する場合

違法建築物件をそのままの状態で売却する場合、通常の仲介で個人の買い手を探すのはなかなか難しいです。

なぜなら、違法建築物件は建て替えに制限があったり、住宅ローンが利用できなかったりといった制約があり、購入希望者が限られるからです。

 

このような場合は、不動産会社に直接売却する「買取」という方法がおすすめです。

物件をリフォームして再販するのを前提としているため、違法建築物件でも現状のまま買い取ってくれる可能性があります。

 

ほかにも買取にはこんなメリットがありますよ。

• 売却期間が短い
• 現状のまま売却できる
• 契約不適合責任が免責される場合が多い

 

買取と仲介の違いについては、こちらもあわせてご覧ください。

不動産の仲介と買取の違いは？メリット・デメリットは？どっちを選ぶ？

 

更地にして売却する場合

建物を解体して更地にして、土地として売却する方法もあります。

違法建築の問題は建物部分にあるため、解体すれば通常の土地として売却することができます。

 

ただし、以下の点に注意が必要です。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる
• 再建築不可物件の場合、解体後も建築できない

 

再建築不可物件とは、法改正により建物を建てられなくなった土地のことです。

再建築不可物件では、現状の建物をそのまま使うことはできますが、大規模修繕や建て替えはできませんので注意が必要です。

 

解体費用については、構造や規模によって大きく異なります。

空き家の解体費用はこちらのコラムもぜひ参考にしてください。

空き家になっている実家の解体費用は？節約するコツも紹介

 

 

違法建築物件を売却する際の注意点

違法建築物件の売却をトラブルを避けてスムーズに進めるために、以下の注意点をしっかりと理解しておきましょう。

 

告知義務の履行

違法建築物件であることを買主様に必ず告知する義務があります。

この義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。

 

具体的に説明が必要なのは以下のようなものです。

• 違法建築物件である事実
• どの部分がどのような法令に違反しているか
• 将来的に必要となる可能性がある対応や措置

 

同時に、買主様がどのようなリスクを抱えることになるかも事前に把握し、買主様へしっかりと説明しましょう。

例えば、物件の状態によって以下のようなリスクがあります。

• 住宅ローンが利用できない可能性が高い
• 建て替えや大規模リフォームに制限がある
• 行政から是正指導を受ける可能性がある

 

事前に伝えて理解してもらうことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

 

適切な価格設定

違法建築物件は一般的な物件と比較して市場価値が下がります。

現実的な価格設定を行い、早期売却を目指すことが大切です。

 

建築確認や登記に関する問題がある物件の売却については、こちらのコラムでも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

未登記建物は売却できる？売却が難しい理由や売却方法を詳しく解説！

 

 

違法建築物件かどうか確認する方法もチェック

所有している物件が違法建築物件かどうかを見極めるために、まずは以下のような状況がないかチェックしてみましょう。

• 敷地いっぱいに建物が建っている
• 道路からの距離が非常に近い
• 増築を繰り返している形跡がある
• 建物の高さが周囲と比べて極端に高い

 

これらの状況が見られる場合は違法建築物件の可能性がありますので、以下の方法で正確に確認しましょう。

 

書類で確認する

建築確認を受けた際に発行される「確認済証」と、完了検査を受けて発行される「検査済証」があるかを確認しましょう。

これらの書類があれば、少なくとも建築当初は適法であったことが証明されます。

 

上記の書類を紛失している場合は、建物を管轄する自治体の役所で「建築確認台帳記載事項証明書」を取得して確認することもできます。

 

専門家へ調査を依頼する

確実な判断を求める場合は、一級建築士などの専門家に調査を依頼することをおすすめします。

専門家であれば、違法建築物件だった場合の対処方法についてもアドバイスを受けることができます。

 

不動産会社へ相談する

不動産会社でも基本的な調査は可能です。

売却を検討している場合は、査定とあわせて相談してみると良いでしょう。

 

 

違法建築はポイントを押さえてスムーズな売却を目指そう

違法建築物件の売却は可能ですが、一般市場での買い手を探すのは難しいのが現実です。

建て替えの制限があることや住宅ローンが利用できないことなどから、購入希望者が限定されてしまうためです。

 

売却を成功させるためには、違法建築物件であることを買主様に告知する、不動産会社の買取サービスを検討する、必要に応じて更地にしての売却も視野に入れるといったポイントを押さえましょう。

 

売却に不安があれば、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。

不動産会社と一緒にスムーズな売却を目指しましょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

豊富な経験と専門知識をもとに、お客様の状況に最適な売却方法をご提案いたします！