未登記建物は売却できる？売却が難しい理由や売却方法を詳しく解説！

こんにちは。郡山市県南地域の不動産会社「イエステーション」の鈴木です。

 

不動産の建築や購入時には登記手続きが必要ですが、必要な登記がされていない「未登記建物」が存在することがあります。

例えば相続した不動産が未登記建物だった場合、売却は可能なのか？

 

不動産は未登記という理由で売却ができないわけではありませんが、未登記建物はさまざまなリスクやデメリットがあるため、そのまままでは売却がとても難しいのが現実です。

 

そこで今回は、未登記建物の売却が難しい理由や売却する方法、未登記建物の登記手続きについてご紹介します。

 

「未登記建物を所有しているが、どうやって売却したらいいのかわからない」という方も、ぜひご覧ください。

 

 

未登記建物とはどのような建物？売却は可能？

不動産登記は「どんな不動産がどこにあるのか」「所有者は誰なのか」「融資の担保になっているか」といった情報や権利関係が公に登録されたもので、建物の新築や一定規模以上の増改築、売買の際は必ず手続きを行います。

 

本来、不動産売買と登記手続きはセットですから、「未登記建物は売却できるの？」と心配になりますよね。

これについては、未登記建物であるという理由で売買が不可能ということはないため、理論的には売却は可能です。

 

そもそも未登記建物とは？

 

未登記建物とは、建物を建てたときに登記手続きが行われていない状態の建物のことです。

では、どうして未登記建物が存在するのでしょうか？

それには以下のような理由があります。

 

【1】現金取引で不動産を購入している

住宅ローンで不動産を購入した場合、抵当権の設定をするために必ず登記手続きを行います。

しかし、現金で購入した場合は登記手続きをしなくても決済と引き渡しが行えるため、その後に必要な登記手続きを行わずに進めると、未登記状態になってしまうのです。

 

【2】古い物件で必要な手続きをしていない

不動産の登記制度が法律で整ったのは1950年で、それ以前の建物は現在の登記の形ではありませんでした。

そのため、1950年以前に建てられた建物で必要な更新手続きを行なっていないと未登記状態になっています。

 

【3】増改築後に必要な登記手続きをしていない

すでに登記がされている建物でも、一定規模以上の増改築を行うと変更登記の手続きが必要です。

しかし、前述の通り現金取引の場合は登記手続きをせずに取引を進めてしまうことができるため、増改築後に登記手続きをするのを忘れていた、必要であることを知らなかったなどの理由から、正しく登記されていない状態になることがあります。

 

【4】相続時に相続登記をしていない

不動産を相続したときには相続登記が必要ですが、この手続きをせずに放置されるケースもあります。

相続登記をしないまま何度も相続が繰り返されていると、現在の所有権者が把握しきれず手続きがさらに複雑になってしまい、なおさら手続きをしにくくなってしまいます。

今までは不動産登記の手続きには期限がなく、登記しないことによる罰則などもありませんでした。

しかし、2024年4月より相続登記の申請が義務化され、正当な理由なく違反した場合には10万円以下の過料が課される場合があります。

 

未登記建物の売却が難しいといわれるのはなぜ？

未登記建物という理由で売却ができないわけではありません。理論的には双方の合意があれば売却は可能です。

 

しかし、未登記建物にはさまざまなリスクやデメリットがあるため、実際に買い手を見つけるのは難しく、売却できないケースが多いのが現状です。

 

未登記建物の売却が難しい理由は、主に以下の3つがあります。

 

【1】所有権の主張ができない

不動産の所有権については、登記手続きの完了をもって所有権の移転が完了します。

建物を新築・購入・相続して引き渡しを受けたとしても、登記手続きが正しく行われていない限り、他人に所有権を主張できません。

万が一、不動産が他人に二重譲渡されていて相手が先に登記してしまえば、不動産の所有権は相手のものになってしまいます。

お金を支払って不動産を購入していても、自分のものと主張できないのです。

 

【2】金融機関から融資を受けられない

建物を担保に金融機関から融資を受ける場合、建物の所有権が必要です。この所有権が認められていない物件については、抵当権を設定できず、融資を受けることができません。また、未登記の建物を売却する場合、住宅ローンを利用できず、現金での取引に限られてしまい、購入できる人が制限されます。

 

【3】違法状態である

不動産登記法では、建物の新築時は1ヶ月以内に登記申請をするように定められています。

そもそも未登記建物をそのまま放置しているのは法律違反の状態なのです。

 

未登記建物を購入した場合も同様に1カ月以内の登記申請が定められているため、未登記建物を購入するとその後に買主がさまざまな手続きを行う必要があるので、手間や費用がかかるため敬遠される傾向にあります。

 

 

未登記建物を売却する3つの方法

未登記建物を売却する方法は、大きく分けて「登記をしてから売却する」「建物を解体して更地として売却する」「未登記のまま売却する」という3つの選択肢があります。

 

【1】売主が登記手続きをしてから売却する

売主が必要な登記手続きを行い、正しい登記の状態にしてから売却する方法です。

登記手続きに手間や費用がかかりますが、通常の不動産と同じ状態になるため、一般的な不動産売買としてスムーズに売却できるでしょう。

登記手続きの方法については、後ほどご紹介します。

 

なお、家がなかなか売れない場合はほかに売れない理由があるかもしれません。

 

【2】建物を解体して更地として売却する

未登記建物を解体してしまえば、通常の土地の売却になります。

建物がなくなったことを証明する手続きとして「家屋滅失届」を自治体に提出しましょう。解体に手間や費用がかかること、建物がなくなることでの土地の固定資産税が高くなる可能性があることに注意しましょう。

 

【3】未登記建物のまま売却する

未登記であることを承知で購入してくれる人がいるなら、未登記建物のまま売却も可能です。

売買契約書の特約事項に「未登記であること」を記載して、不動産売買契約を結びます。

 

また、不動産買取業者へ売却するというケースもあるでしょう。

不動産買取での売却は、売却金額が一般的な相場より安くなりますが、購入希望者を探さなくて良いため、不動産会社との金額の折り合いがつけばスピーディーに売却できるというメリットがあります。

 

 

未登記建物の登記を行うには？

未登記建物の登記を行うには、「表題部」と「権利部」の2ヶ所の登録手続きが必要です。

 

■表題登記

不動産の住所や面積、用途、取得の経緯など、不動産の概要や詳細情報を登録する部分です。

登記申請書のほか、建物の図面や平面図、検査確認書・検査済証、建築費用の領収書、施工業者からの引き渡し証明書などの書類が必要です。

 

表題登記の手続きは自分でも可能ですが、土地家屋調査士に依頼して必要書類の準備・作成・申請の代行をしてもらうのをおすすめします。

費用は8～12万円程度が目安です。

 

■権利登記

所有権や抵当権を登録する部分です。

こちらの書類作成や申請代行は司法書士に依頼することができます。

費用は2〜3万円程度が目安です。

 

なお、権利登記には固定資産税額×税率の登録免許税がかかり、税率は不動産の取得理由によって異なります。

 

不動産登記の手続きは自分でもできますが、長らく未登記状態だった不動産は必要書類をそろえるのが大変なケースも多いため、家屋調査士や司法書士などの専門家へ依頼することをおすすめします。

 

 

未登記建物の売却は可能だけど難しい！登記してからの売却がおすすめ

未登記建物は、必要な登記が正しく行われていない状態の建物のことです。

建物の建築や売買時には登記手続きは必須ですから、法律違反の状態になっています。

 

未登記建物であることを理由に売却ができないわけではありませんが、未登記建物は所有権を主張できない、融資を受けられない、違反状態を是正するのに費用や手間がかかるといったリスクやデメリットがあるため、そのままでは買い手を探すのは難しいでしょう。

 

未登記建物を売却するには、①登記をしてから売る、②更地にして売る、③そのまま売るという3つの方法があります。

 

登記してから売れば通常の不動産と同じですので、スムーズに売却できるでしょう。

登記手続きの際には土地家屋調査士や司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。

 

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