住宅ローンのこと
2025.11.26
住宅ローンが残っていても住み替えは可能！方法と注意点を解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
「住宅ローンがまだ残っているけれど、住み替えはできるのだろうか」とお悩みの方は少なくありません。
結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている状態でも住み替えは可能です。
今回は、ローン残債がある場合の住み替え方法や「住み替えローン」の仕組み、注意すべきポイントについて詳しく解説します。
安心して新しい生活をスタートさせるための参考にしてください。
住み替えをしたい！住宅ローンはどうなる？
住宅ローンが残っている状態で住み替えをするには、現在の住宅ローンについて以下の2つの選択肢があります。
- 住宅ローンを完済してから新居を購入する
- 住み替えローンを利用して新居のローンと一本化する
自己資金や現在の家の売却金で住宅ローンの残債を一括返済できる（アンダーローン）なら、住宅ローンを完済して新居の住宅ローンを新たに契約することができます。
残債よりも売却金のほうが高ければ、差額を新居の購入資金に充てることもできるでしょう。
一方で、売却金や自己資金で住宅ローンを完済できないケース（オーバーローン）では、家の抵当権が外せないので今の家を売却することができません。
この場合は、「住み替えローン」というローン商品を活用する方法があります！
これは、今の住宅ローンの残債と新居購入費用をまとめて一本化して借り入れることができる商品です。
住み替えローンを利用することで残債分を新しいローンに組み込み、スムーズに住み替えを実現できます。
住宅ローンが残っている家の売却について詳しく知りたい方は、「ローン中の家を売るには？確認すべきことや売却方法、注意点を紹介！」も参考にしてみてくださいね。
住み替えローンとは？その利用方法もチェック
住み替えローンとは、現在の住宅ローンの残債を新しいローンに組み込んでまとめて借り入れできるローン商品です。
金融機関によっては「買い替えローン」と呼ばれることもあります。
例えば現在の住宅ローン残債が2,000万円、売却予定価格が1,500万円、新居の価格が4,000万円の場合。
売却価格で住宅ローンを返したあとの残債500万円と新居購入費用の4,000万円の、あわせて4,500万円を新たに借り入れることができます。
住み替えローンの最大のメリットは、手元資金を確保しやすいことです。
売却価格がローン残債を下回っても自己資金を充てずに済み、資金繰りに余裕を持って住み替えを進められます。
さらに、売却と購入を同時に進められるため、仮住まい費用が不要になるケースもあります。
また、2本のローンを同時に返済する「ダブルローン」状態を避けられるのも安心です。
住み替えローンの利用の流れ
住み替えローンを利用する際の流れを参考にご紹介します。
①不動産会社に相談
まずは、住み替えの経験が豊富な不動産会社に相談しましょう。
住み替えローンを利用する場合は、売却額の確定が必要になるため、一般的には「売り先行」で進めます。
②現在のローン残債を確認
返済予定表や残高証明書、インターネットバンキングなどで残債をチェックします。
③不動産査定を依頼
複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格の相場を把握します。
査定額が残債を上回る場合は新規ローンのみで対応可能ですが、下回る場合は住み替えローンの利用が必要となるでしょう。
④金融機関を選ぶ
住み替えローンは都市銀行や地方銀行など多くの金融機関が取り扱っていますが、金利や審査基準が異なるため比較が大切です。
現在取引のある金融機関に相談してみてください。
⑤ローン申し込み・審査
本人確認書類や収入証明書、返済予定表、新居の売買契約書などを提出します。
審査には1〜2週間程度かかるため、スケジュールに余裕を持って進めましょう。
住み替えをスムーズに進めるには、信頼できる不動産会社選びが重要です。
住み替えの手順や流れ、売り・買いで同じ不動産会社に依頼するかどうかといった点についてはこちらのコラムもご覧ください。
住み替えローンを利用する際の注意点
住み替えローンは便利な反面、注意すべき点もあります。
審査が厳しい傾向にある
通常の住宅ローンより借入額が大きくなるため、審査はより慎重に行われる傾向にあります。
年収や勤務先、勤続年数のほか、その他の借り入れ状況も細かく確認されます。
自動車ローンやカードローン、携帯電話の分割払い、奨学金の返済なども審査対象になる場合があり、これらが多いと審査が通りにくくなる可能性があります。
可能な限り、ほかの借り入れは事前に整理しておくと良いでしょう。
売却・購入の引き渡し日の調整が難しい
住み替えでは、売却と購入を同時に進める必要があります。
スケジュール調整を誤ると、仮住まいが必要になったり、希望より低い価格で売却せざるを得ないことも。
このようなリスクを避けるためには、売却が進んで買い手の見込みが立ってから新居契約を進めるのが理想。
契約書には「売却できなければ契約を白紙解除できる」という特約条項を設けるのもおすすめです。
金利が高めになる傾向がある
住み替えローンは担保の関係上、一般的な住宅ローンより金利が高く設定されています。
目安として、変動金利で2.4％前後、10年固定で3.5〜4％ほどです。
借入額が大きくなる分、返済計画は慎重に立てましょう。
教育費や老後資金など将来の支出も見据え、無理のない範囲で借り入れることが大切です。
このように細かな調整や配慮が必要となる住み替えでは、住み替え実績が豊富で、段取りに慣れた不動産会社を選ぶことが大切です。
担当者の提案力や対応スピード、売却実績も判断基準にしましょう。
住宅ローンが残っていても住み替えは可能！住み替えローンも活用を
住宅ローンの残債があっても、住み替えは可能です。
現在の住宅ローンの残債と売却予定価格を比較し、完済できる場合は新たに住宅ローンを組む、オーバーローンの場合は住み替えローンを利用するという選択肢があります。
住み替えローンは、手元資金を確保しながら住み替えを実現できる便利な商品。
ただし、審査が厳しい、売却と購入を同時に進める必要がある、金利が高めという注意点もあります。
まずは残債を正確に把握し、複数の不動産会社へ査定を依頼することから始めましょう。
その上で、自分に合った金融機関を選び、無理のない資金計画で進めることが成功のポイントです。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。