認知症の方が所有する不動産売却の方法と事前にできる対策を紹介

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「実家を売却したいが、認知症の親名義のままで売れるのか」「認知症を患っている親族の介護費用を捻出するため不動産を処分したい」といったお悩みをお持ちの方もいらっしゃることでしょう。

 

認知症の症状によって不動産売却が困難になるケースもありますが、適切な制度や手続きを利用することで解決できることも多くあります。

 

今回のコラムは、認知症の方が所有する不動産の売却方法や事前にできる対策について詳しく解説いたします。

 

 

認知症が進むと不動産売却はできなくなる？

認知症の症状が進行すると、不動産の売却が法的に困難になる場合があります。

 

不動産売買は重要な法律行為であり、契約には本人の「意思能力」が必要です。

意思能力とは、自分の行為によってどのような結果が生じるかを理解し、判断する能力を指します。

認知症により意思能力がないと判断された場合、その方が締結した売買契約は法的に無効となってしまいます。

 

認知症でも売却できる場合

ただし、認知症と診断されても症状が軽度で意思能力があると判断される場合には、通常通り不動産売却を進めることが可能です。

 

不動産会社の宅地建物取引士や司法書士が、以下のタイミングで意思能力の確認を行います。

• 売買契約締結時：不動産会社（宅地建物取引士）による確認
• 決済・引渡し時：司法書士による確認

 

具体的な確認内容は以下の通りです。

• 売却の意思が明確に示せること
• 売却による対価や条件を理解していること
• 売却後の生活について判断できること

 

アイエス宅建の売却事例も参考にご紹介！

アイエス宅建でも、認知症のご家族の物件売却をサポートした実績があります。

 

ご相談内容：施設に入所している父の不動産を売却したい。

 

介護施設に入所した親御様の不動産売却をサポートした事例です。

中度の認知症がありましたが、家族の同席のもとで司法書士による意思確認を行いました。

売却必要書類一式も準備、記名押印をいただき、問題なく売却を進められる状態に。

 

時間をかけず売却したいというご希望があったため、弊社での不動産買取という形でスムーズに売却を完了できました。

 

介護費用が必要になった際の資金調達方法として不動産売却を検討される場合も多く、特に老人ホームへの入居をお考えの方は「老人ホーム入居時は自宅売却がおすすめ！理由や売却の流れを解説」もあわせてご覧ください。

 

また、老後の住まいについてお悩みの方は「老後の住み替えの選択肢は？選び方や資金計画を徹底解説！」もぜひご覧ください。

 

家族や親戚による代理売却の可否

認知症により意思能力が低下した場合、たとえ家族や親戚であっても本人に代わって不動産を売却することはできません。

 

有効な委任状を作成するためには、委任者（所有者本人）に十分な判断能力が必要です。

認知症で意思能力がないと判断されると、委任状が作成できなくなります。

勝手に売却を進めた場合、契約の無効や他の相続人とのトラブルに発展する可能性があります。

 

ただし、症状が軽度で意思能力があり、有効な委任状が作成できる場合は、代理人による代理売却が可能です。

 

 

認知症になる前に「任意後見制度」「家族信託」をする方法もある

認知症発症前に対策をしておくことで、将来の不動産売却に関する問題を回避できます。

 

任意後見制度

任意後見制度は、判断能力が十分なうちに将来の支援者を自ら選んで契約を結ぶ制度です。

この制度では、本人が信頼する家族や専門家を任意後見人として選任し、認知症などで判断能力が低下した際に不動産管理や売却を代行してもらえます。

 

契約内容に「介護費用が必要な場合は不動産売却をして賄う」といった具体的な条件を盛り込むことも可能です。

 

利用には公証役場での契約締結が必要で、公正証書作成手数料などの費用がかかります。

自分で手続きを行う場合は2万円程度、司法書士などの専門家に依頼する場合は10～15万円程度の費用を見込んでおきましょう。

 

また、実際に制度の利用を開始する際は家庭裁判所で手続きが必要になります。

 

家族信託

家族信託は、財産の所有者（委託者）が信頼できる家族（受託者）に財産管理を託す制度です。

不動産を家族信託に組み入れることで、委託者が認知症になった後も受託者が不動産の管理や売却を行えるようになります。

 

家族信託の設定には、信託契約書の作成費用や不動産を組み込む場合は登録免許税もかかります。

専門家に依頼する場合は、上記の手数料に報酬も含め、総額で50万円から100万円程度の費用を見込んでおく必要があります。

 

 

認知症がすでに重度の場合は「法定後見制度」での売却も可能

すでに認知症が進行して意思能力がないと判断される場合でも、法定後見制度を利用することで不動産売却が可能になります。

 

法定後見制度は、家庭裁判所が選任した後見人が認知症の方に代わって法律行為を行う制度です。

本人の判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」の3段階に分かれており、最も重度な「後見」の場合は、成年後見人が本人に代わって全ての法律行為を行えます。

 

• 後見：判断能力がほとんどない場合。成年後見人がすべての法律行為を代理
• 保佐：判断能力が著しく不十分な場合。保佐人が重要な契約に同意・取消権を行使
• 補助：判断能力が不十分な場合。補助人が特定の契約に同意・取消権を行使

 

不動産売却の流れ

法定後見制度を利用した不動産売却の手順は以下の通りです。

 

1. 家庭裁判所への成年後見申立て
2. 医師による鑑定
3. 成年後見人の選任（申立てから約2カ月）
4. 不動産会社との媒介契約締結
5. 居住用不動産の場合は裁判所の売却許可申請
6. 売買契約の締結
7. 決済・引渡し

 

売却許可の条件

法定後見制度では、本人の利益を保護することが最優先とされます。

そのため、不動産売却が認められるには正当な理由が必要です。

 

認められやすい理由は以下のようなものです。

• 介護費用の捻出
• 施設入居費用の確保
• 建物の維持管理費用の負担軽減

 

一方で、相続税対策や家族の都合による売却は認められにくいのが現状です。

 

成年後見制度の注意点

申し立てには、各種書類の準備費用、医師による鑑定費用、司法書士などの専門家へ依頼する場合にはその報酬も発生します。

 

また、成年後見制度は一度開始すると、本人が亡くなるまで継続されます。

専門家が後見人に選任された場合は、月額2万～6万円程度の報酬が継続的に発生することも理解しておく必要があります。

 

 

認知症でも不動産売却は可能！事前に準備をしておく方法もある

認知症の方が所有する不動産の売却は、軽度の認知症であれば通常の売却も可能ですし、意思能力がない場合でも法定後見制度によって売却を進められます。

 

認知症になってからの不動産売却に不安がある場合は、事前に任意後見制度や家族信託を活用することで、本人の意思を尊重しながら柔軟な財産管理が実現できます。

 

認知症と不動産売却の問題は複雑で、専門的な知識が必要な場面も多くあります。

お一人で悩まず、早めに専門家にご相談いただくことで、状況に適した解決策を見つけていただけるでしょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！