店舗付き住宅の売却ガイド！成功のポイントと税金特例を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

住居部分と店舗部分が一体になっている「店舗付き住宅」。

「店舗付き住宅を売却したいけれど、買い手がつくだろうか」「どのように売り出せば良いのか」と不安を感じている方もいるのではないでしょうか。

確かに店舗付き住宅は一般住宅と比べて需要が限られる傾向があります。

しかし、適切な方法で売却を進めれば、問題なく売却できることも多いです。

 

今回は、店舗付き住宅の売却方法や成功のポイント、活用できる税金の特例などについて詳しく解説します。

店舗付き住宅を所有している方、相続して売却を検討している方などは、ぜひ参考にしてください。

 

 

店舗付き住宅の売却が難しいといわれる理由は？

まず、店舗付き住宅が一般的な住宅と比べて「売れにくい」といわれる理由から確認していきましょう。

 

購入希望者が限られるから

店舗付き住宅は、住居部分と店舗部分が一体になっているため、購入者は主に自営業者や店舗経営者などに限定されてしまいます。

一般の住宅を探している方には店舗部分は不要で、逆に店舗だけを探している方には住居部分が余計になってしまいます。

 

必然的に、マイホーム兼職場として活用できる方や、投資目的で店舗部分を貸し出そうとする方など、特定の目的を持った購入者に限られてしまいます。

 

居住部分しか住宅ローンが組めないから

一般的な住宅ローンは「マイホーム用」という用途を限定したローン商品です。

買主様が住宅ローンを利用できるのは居住部分だけで、店舗部分は現金で用意するか、融資を受けるには事業用ローンなどを利用する必要があります。

 

また、住宅ローンの種類によっては、居住部分の床面積が建物全体の一定割合を占めていなければならないという条件もあります。

このような資金面での制約も、店舗付き住宅の購入ハードルを上げてしまう理由の一つです。

 

 

店舗付き住宅はどのように売却すれば良い？

店舗付き住宅を売却する方法には、大きく分けて「仲介」と「不動産買取」があります。

それぞれの特徴やメリットをご紹介します。

 

仲介による売却

仲介とは、不動産会社に依頼して買い手を探してもらい、売却する方法です。

この場合は「古家付き土地として売却する」「居抜きで売却する」という2つの方法が選択されることが多いです。

 

古家付き土地として売却する

古家付き土地としての売却とは、建物の価値をほとんど見込まず、主に土地の価値で売却する方法です。

建物の老朽化が進んでいる場合や、店舗としての需要が見込めない立地でよく選択されます。

 

購入後に建物を解体して新築したり、大幅にリノベーションしたりすることを前提としているため、新築を建てる土地を探している人も購入対象になります。

特に築年数が経過した物件では、建物の価値よりも土地としての価値のほうが大きいケースも多く、このアプローチが合理的な選択といえるでしょう。

 

なお、古家付き土地と更地での売却の違いについては、「古家付き土地と更地渡しとは？メリット・デメリットや選び方を解説」もぜひ参考にしてください。

 

居抜きで売却する

居抜きとは店舗内の設備や什器をそのまま残して売却することです。

売主様は内装や設備の撤去費用を節約でき、買主様は特に同業種を営む場合、すぐに営業を始められるという双方へのメリットがあります。

 

不動産買取による売却

不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法で、購入希望者を探す必要がないため売却完了までの期間を大幅に短縮できるのがメリットです。

仲介手数料がかからない、売却後の瑕疵担保責任（契約不適合責任）のリスクも低減できるのもポイント。

 

ただし、買取価格は仲介による市場価格より2〜3割程度低くなる傾向があります。

 

 

店舗付き住宅の売却を成功させるためのポイント

店舗付き住宅を少しでも有利に売却するためのポイントをご紹介します。

 

店舗付き住宅の売却・買取実績のある不動産会社へ依頼する

店舗付き住宅の売却は一般住宅とは異なるノウハウが必要です。

そのため、店舗付き住宅の取引実績を持つ不動産会社を選ぶことが重要です。

 

店舗付き住宅特有の注意点についてもきちんと説明してくれる不動産会社なら、安心して売却を任せられます。

 

リフォームや解体をせずにそのままで売り出す

どの売却方法を選ぶにしても、まずはリフォームや解体をせずにそのまま売り出しましょう。

なぜなら、売主様側でリフォームしても、買主様のニーズに合うとは限らないからです。

 

どちらかというと自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える買主様が多く、リフォームなしで価格を抑えて購入できるほうが魅力的に映るでしょう。

 

解体の場合も同じで、解体費用をかけると、解体費用を回収するため売り出し価格を高く設定せざるを得ません。

リフォーム費用や解体費用をかけずに現状で売り出すことで、価格交渉の余地も生まれ、成約につながりやすくなります。

 

なお、居抜きで売却する場合は、一緒に売却する設備や備品についても明確にしておきましょう。

店舗物件と一緒に残す設備の購入年、状態、不具合の有無などを記載した一覧表を作成します。

こうした準備をしておくことで、売却後のトラブルを防ぐことができます。

 

不動産と一緒に引き渡す設備の一覧表は「付帯設備表」とよばれます。

こちらのコラムもあわせてご覧ください。

不動産売買で必要な付帯設備表とは？記入項目や注意点もチェック

 

 

店舗付き住宅を売却する際に知っておくべきこと

不動産の売却でかかる譲渡所得税には優遇措置がありますが、一般的な住宅と店舗付き住宅では異なる部分があるため注意が必要です。

 

例えば、マイホームの売却では条件を満たせば譲渡所得税を抑えられる以下のような制度があります。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売ったときの軽減税率の特例
• 特定のマイホームを買い換えたときの特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例　　など

 

これらの特例は、「居住用財産」つまりマイホームのみに適用される優遇措置です。

店舗付き住宅の売却では、物件中の居住部分にのみの適用となるため、店舗部分と居住部分の面積比率に応じた按分計算が必要となります。

 

例えば、建物の床面積100㎡のうち70㎡が居住用、30㎡が店舗用であれば、売却益の70%にのみ居住用財産の特例が適用されるということです。

 

なお、居住用がおおむね90％以上の場合は、全体を居住用としてこれらの特例の適用を受けることができます。

計算方法は複雑なので、正確な按分方法については税理士などの専門家に相談するのが安心です。

 

ただし、店舗部分を閉店して家族の生活空間（物置や趣味部屋など）として使用していた場合は、その実態に応じて居住用とみなされる場合もあります。

その際は、電気・水道の使用状況や写真など、実際に居住用として使用していたことを証明できる資料が必要です。

 

 

店舗付き住宅の売却はコツを押さえて成功を目指そう

店舗付き住宅の売却は、買い手が限定され、住宅ローンの制約もあるため一般住宅より難しいといわれますが、適切な方法を選択すれば十分に可能です。

売却には「古家付き土地」「居抜き」での仲介売却か、「不動産買取」という選択肢があります。

 

売却を成功させるには、店舗付き住宅の売却実績のある不動産会社を選び、リフォームや解体をせずそのまま売り出すのがポイント。

税金面では、マイホーム向けの特例は居住部分のみに適用される点に注意しましょう。

 

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