無道路地の売却は可能？スムーズに進める方法と注意点

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

道路に接していない土地、いわゆる「無道路地」を所有していて、「そもそも売却できるのだろうか？」「売るとしたらどれくらいの価格になるの？」と不安になる方もいらっしゃるでしょう。

 

結論からお伝えすると、無道路地でも売却は可能です。

ただし、一般的な土地と比べると価格が下がりやすく、売り方にも工夫が求められます。

 

今回のコラムでは、無道路地の売却が難しいとされる理由や価格の目安、さらにスムーズに進めるための具体的な方法について解説します。

 

無道路地の売却でお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

無道路地の売却は難しい？価格の相場は？

建築基準法では、建物を建てる土地について「幅員4m以上の道路に2m以上接していること」が原則（接道義務）とされています。

 

この接道義務を満たしていない土地が、いわゆる無道路地です。

「袋地」と呼ばれることもあります。

 

無道路地は周囲を他人の土地に囲まれていることが多く、道路へ出るためには隣接地を通らざるを得ないケースが一般的です。

 

売却が難しいといわれる理由

無道路地の売却が難しいといわれるのは、買主様にとって制約が多く、購入希望者が限られてしまうためです。

どのような制約があるのか見ていきましょう。

 

建物の新築や建て替えができない

接道義務を満たしていないため、建築確認が下りないため、「再建築不可物件」として扱われます。

そのため、既存建物を解体して新たに建築したり、増築したりすることが原則としてできません。

 

住宅ローンが利用しにくい

再建築ができない土地は、金融機関から担保価値が低いと判断されやすい傾向があります。

その結果、住宅ローンの利用が難しくなり、自己資金で現金一括購入が可能な買主様に限定されてしまいます。

 

通行に制限が生じやすい

道路に出るためには隣地を通行する必要があり、あらかじめ隣地所有者の承諾を得なければならないケースがほとんどです。

状況によっては、通行料の支払いが発生することもあります。

 

日当たりや風通しに問題が出やすい

無道路地は周囲を住宅に囲まれていることが多く、道幅も狭いため、日当たりや風通しが悪くなりがちです。

 

売却価格はどのくらい下がる?

無道路地の売却価格は、通常の土地と比べて3～7割程度低くなることが一般的です。

立地条件や周辺環境、接道義務を満たす方法があるかどうかによっても変動しますが、「道路に接していない」という点が大きく評価に影響します。

 

土地の価格を決める際には、路線価を基準とした評価方法が使われることがあります。

無道路地の場合、道路に通じる「架空の通路」を設定し、その通路部分の価額を差し引いて評価額を算出するのが一般的です。

 

このように、無道路地には建築制限や融資の問題があることから、通常の土地よりも価格が大幅に下がる傾向があります。

 

土地の評価方法や価格の目安については、「土地売却で知っておきたい公示価格の基本と活用ポイント」でも詳しく解説していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

無道路地を売却する主な方法は4つ！

無道路地を売却する方法には、主に次の4つがあります。

 

隣地の一部を譲り受けて接道義務を満たす

接道義務を満たせば、一般的な宅地として扱われるため、購入検討者の幅が広がり、相場に近い価格での売却も期待できます。

 

接道義務を果たすには、隣地の一部を購入したり、等価交換を行なったりして、建築基準法上の道路に2m以上接する形にする必要があります。

等価交換とは、自分の土地の一部と隣地の一部を同じ価値になるように交換することです。

 

ただし、隣地所有者との交渉や土地取得費用が必要になる点には注意が必要です。

 

自治体に再建築の許可を得る

建築基準法43条2項2号の規定に基づき、自治体に申請して再建築の許可を得る方法もあります。

 

周囲に十分な空地がある場合や、農道などの公共性のある通路に接している場合には、特定行政庁の判断で許可が下りることがあります。

再建築が可能になれば、物件の評価が上がり、売却のハードルも下がります。

 

ただし、申請には一定の条件があり、必ずしも許可されるわけではありません。

 

隣地所有者に買い取ってもらう

無道路地を隣地所有者に売却する方法もあります。

隣地がすでに接道義務を満たしていれば、無道路地特有のデメリットを気にせず、敷地を広げられるメリットがあります。

 

土地を一体化することで形状が整い、利用価値が高まるケースもあります。

 

不動産会社に買い取ってもらう

早期に現金化したい場合は、不動産会社による買取も検討できます。

仲介売却より価格は下がりますが、買主探しが不要で、確実に売却できる点がメリットです。

 

 

無道路地が売れない場合はどうする？

無道路地がなかなか売れない場合、売却以外の活用方法を検討することも一つの選択肢です。

 

賃貸物件として活用する

無道路地で再建築不可だったとしても、既存建物のリフォームは可能です。

外観や内装を整えた上で戸建て賃貸として貸し出せば、安定した家賃収入を得られる可能性があります。

 

駐輪場やトランクルームとして活用する

建物がない場合や解体後であれば、駐輪場やバイク置き場、トランクルームとして活用する方法もあります。

大きな初期投資をかけずに、一定の収益を得られる可能性があります。

 

無道路地を所有している間も固定資産税はかかるため、収益につながる活用方法を検討しておくことが大切です。

土地の税金については、「土地の税金はいくらかかる?固定資産税の計算方法と節約のコツ」で詳しくご紹介していますので、こちらもぜひご参考にしてください。

 

 

無道路地は工夫次第で売却できる！早めの相談が成功のポイント

無道路地であっても、売却そのものは可能です。

 

無道路地のままでは価格が大きく下がりやすい一方、条件を整えることで相場に近い価格での売却が期待できる場合もあります。

 

接道義務を満たす工夫をする、隣地所有者への売却を検討する、不動産会社の買取を活用するなど、状況に応じた方法を検討しましょう。

 

交渉や法的判断が必要となる場面も多いため、まずは不動産会社へ相談することをおすすめします。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！