古家付き土地と更地渡しとは？メリット・デメリットや選び方を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

古い戸建てを売却する際、一般的な中古住宅として売却するほかに、「古家付き土地」と「更地渡し」という選択肢があります。

「古家付き土地」と「更地渡し」はどちらも土地の売却となりますが、引き渡し時に建物が残っている・残っていないという違いがあります。

 

今回のコラムは、「古家付き土地」と「更地渡し」の違いについて詳しく解説。

それぞれのメリット・デメリットや、どんな場合にどちらで売却するのがおすすめかなどもご紹介します。

「古家付き土地」と「更地渡し」のどちらで売ろうか迷っているという方はぜひチェックしてみてください。

 

 

古家付き土地と更地渡しって何？

まずは「古家付き土地」と「更地渡し」について、それぞれどんな売却方法なのかをご紹介します。

 

古家付き土地

古家付き土地とは、古い家が残ったまま土地を売却するものです。

古家の資産価値がゼロのため家は0円、売り出し価格は土地の価格です。

 

建物が建ってはいますが、あくまでも土地の売却という扱いになります。

 

ちなみに、建物がどこまで古かったら「古家」と扱われるかについて、厳密な決まりはありません。

過去には法定耐用年数（木造戸建て住宅なら築22年）を過ぎた家を「古家」とすることが多かったのですが、必ずしも古家として売り出さなくてはいけないわけではありません。

 

近年は古い家も「古民家」として人気があることもあり、需要があれば家にも価格が付くこともあります。

「中古住宅」として売るか、「古家付き土地」として売るかは、建物の状態や売主の意向で決定されます。

 

更地渡し

更地渡しとは、売却の際に建物を取り壊して土地のみの状態で引き渡すことです。

売却活動中や売買契約の手続きは建物がある状態で進め、売買契約を交わしたあと、引き渡す前に建物を取り壊すという流れが一般的です。

 

土地の売却という意味では「古家付き土地」と同じですが、建物を取り壊した上で引き渡すという部分が異なります。

更地渡しであれば、買い主は土地の引き渡しを受けると、すぐに新しい建物を建てることができます。

 

なお、古い家は必要な登記がされていない「未登記物件」のケースもあります。

更地渡しは未登記物件の売却方法としても有効ですよ。

未登記物件については「未登記建物は売却できる？売却が難しい理由や売却方法を詳しく解説！」で詳しくご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

 

 

古家付き土地と更地渡しのメリット・デメリット

続いて、古家付き土地と更地渡しのメリットとデメリットを解説します。

 

古家付き土地のメリット

売主は古い建物を取り壊す手間や費用を抑えられるので、売却にかかるコストを削減できます。

住宅が建っている土地は固定資産税が軽減される特例があるので、売れるまでにかかる固定資産税も抑えられます。

 

古家付き土地のデメリット

古い家は見た目が老朽化していたり劣化していたりと、印象が良くないケースが多いです。

そのため、古い家が建っていることにより買主へ与える印象が悪くなり、売れにくい可能性があります。

 

購入後に解体費用がかかることを理由に値下げ交渉をされ、想定より安く売却することになる可能性もあるでしょう。

 

更地渡しのメリット

更地渡しは、新築用の土地を探している人や土地として活用しようと考えている人に売れやすいというメリットがあります。

購入後に買主が建物を解体する手間や費用がかからないことが歓迎されるためです。

 

なお、「更地として売り出す」という方法がありますが、その場合は売却が決まる前に解体費用を準備しなくてはいけません。

さらに、売れるまでは固定資産税を軽減する特例が適用外となるため、更地にしたことで高くなった土地の固定資産税を支払わなくてはいけません。

 

更地渡しは売却が決まってから取り壊すものなので、売却金から解体費用を捻出できますし、固定資産税の負担のリスクも少ないです。

 

更地渡しのデメリット

古家付き土地と比べると、建物の解体費用や手間がかかるのがデメリットです。

 

さらに、契約の時点では土地がまだ引き渡すときの状態ではないことに注意が必要。

例えば、建物の解体をするとは伝えていたものの塀や車庫などの造作物や埋没物はどこまで解体するのか、ゴミの撤去は含まれるのかなど、細かい条件を確認していないとトラブルになる可能性があります。

 

建物を解体したあとに契約を解除されてしまうと、売却金が入らないのに解体費用の持ち出しと高くなった土地の固定資産税が残ってしまうことにもなります。

 

解体費用は土地の売却価格に転嫁するのが一般的なため、売り出し価格が高くなり売れにくくなる可能性があることにも注意が必要です。

 

 

古家付き土地と更地渡しはどちらが良い？

「古家付き土地」と「更地渡し」のどちらの形で売却すれば良いか悩んでいる場合は、まずは物件に注目をしてみましょう。

 

建物に利用価値があるなら「古家付き土地」での売却がおすすめ

古家とはいえ問題なく住めそう、リフォームすれば住めそうなど、建物自体に活用価値が残っているなら古家付き土地として売却した方が購入後の選択肢が広がり、買い手になり得る人も広がります。

 

最近は古い物件をリフォームして住むというニーズも増えていますし、「古民家」として古いこと自体に魅力を感じてくれる人もいます。

現行の建築基準法を満たしていない再建築不可物件も、一度取り壊してしまうと建物を建てることができないため、古家付き土地として売り出すのが無難です。

 

また、解体にかかる費用が土地の価格より高くなってしまう場合も、そのまま売却することをおすすめします。

 

活用できない古家は「更地渡し」での売却がおすすめ

住めないような状態の家は、いずれにしても買主が購入後に解体します。

それならば、更地渡しで売却する方が買主の手間が省けるので売れやすくなるため、更地渡しにした方が良いでしょう。

 

また、「古家付き土地、更地渡しも可」という売り方もあります。

リフォームして住もうと思っている人、新築を建てる土地を探している人の両方がターゲットとなり買い手の幅が広がりますよ。

こちらの方法もぜひ検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

古家付き土地と更地渡しの特徴や注意点を知って売却方法を判断！

古家付き土地とは価格0円の古い家付きで土地を売却する方法、更地渡しとは売買契約と手続きを進めたあとに建物を解体し更地の状態で引き渡すという売却方法です。

どちらも土地の売却という取引ですが、引き渡し物に建物が含まれているかどうかの違いがあります。

 

古家付き土地としての売却は、売り主に建物を解体する手間や費用がかからないことがメリット。

ただし、老朽化した建物は印象が良くないので売れにくくなったり、購入後に解体費用がかかることを理由に値下げ交渉をされたりする可能性があります。

 

更地渡しは、買主にとって建物解体の手間や費用がかからないことから、土地を探している人に売れやすいというメリットがあります。

売却が決まってから解体するため、解体費用や固定資産税などのリスクも抑えることができます。

 

ただし、解体の手間や費用がかかることは売主にとってはデメリットです。

また、建物以外の造作物・埋蔵物の処理やゴミの撤去などについても買い主としっかり確認しておきましょう。

 

最近では古家をリフォームして住むニーズも増えているため、建物を活用できる可能性があるなら古家付き家として売却するのが無難。

「古家付き土地、更地渡しも可」という2本立ての売り方もあるので、こちらもぜひ検討してみてくださいね。

 

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