住み替えの流れ・手順を徹底解説！費用や注意点もチェック

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

ライフステージやライフスタイルの変化から、今の家を手放して新しい家への住み替えを検討することもあるでしょう。

家の住み替えは売却と購入を同時期に行うので、タイミングや手続きが複雑になりがちです。

 

そこで今回のコラムでは家の住み替えの流れと手順を徹底解説！

全体的な流れを知っておくことで、スムーズに住み替えを進められますよ。

住み替えの費用や注意点などもお伝えしますので、あわせてチェックしてくださいね。

 

 

住み替えの流れは「売り先行」「買い先行」の2通り

住み替えとは、今の家の売却と新居の購入を同じタイミングで行い、引越すことです。

できるだけ同じタイミングで売買・引越しができれば時間やお金のムダが少ないですが、ぴったり合わせることはなかなか難しいため、売却か購入のどちらかが先になるのが一般的です。

 

売り先行のメリット・デメリット

売り先行とは、今の家を売却してから新居を購入する住み替え方法です。

 

先に家を売却することで売却金が入りますから、住み替え費用の確保ができて資金計画が立てやすいのがメリット。

「新居を購入したけど前の家が売れない！」と焦ることがなく、納得のいく価格で売れるまで売却活動ができるので、家をできるだけ高く売りたいという人は売り先行が向いています。

 

ただし、売却後は引き渡しまでに新居を購入しておかないと、一度仮住まいへ引越し、そこから新居へと引越しが2回になり、手間と費用がかかってしまうことに注意が必要です。

 

買い先行のメリット・デメリット

買い先行は、先に新居を購入してから現在の家を売却するという流れの住み替え方法です。

 

じっくり新居を探して好きなタイミングで購入できること、仮住まいが不要なことがメリットで、新居選びに妥協したくない人は買い先行が向いています。

 

ただし、新居購入後になかなか家が売れないと、その間は二重ローンになるなど両方の住居費がかかってしまう恐れも。

売れ残りを恐れて、値引きして売らざるを得ないケースもあることに注意しましょう。

 

 

住み替えの手順と流れ

住み替えでは家の売却と購入の両方を行いますので、まずはそれぞれの手順を確認しましょう。

 

家の売却手順

家の売却は一般的に以下の流れで行います。

1. 不動産会社に売却の相談をする
2. 不動産査定を依頼する
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を行う
5. 買い主と不動産売買契約を結ぶ
6. 決済を受け、物件を引き渡す

 

査定は複数の不動産会社に依頼し、査定額や対応を比較して検討しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結んで売却活動を進めます。

 

媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する際の契約です。

契約は一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類あり、それぞれの特徴やメリット・デメリットがあります。

詳しくは「不動産売却の媒介契約の種類は？違いやメリット・デメリットなど解説！」でご確認ください。

 

家の購入手順

続いて、家の購入は以下の流れで行います。

1. 新居のイメージや条件を整理する
2. 不動産会社に新居購入の相談をする
3. 資金計画を立てる
4. 物件を探し、絞り込む
5. 購入物件を決め、不動産売買契約を結ぶ
6. 決済を行い、引き渡しを受ける

 

物件を選ぶ際には、必ず実際に足を運んで物件や周辺環境を確認しましょう。

全ての条件を満たす物件を見つけることは難しいため、絶対に譲れない部分・妥協しても良い部分など優先順位をつけて探すと良いですよ。

 

住み替えの流れ

売り先行の住み替えでは、家の売却の相談からスタート。

購入の準備は、新居の希望条件の整理や気になる物件の資料の取り寄せなどをしておきましょう。

 

売却が完了すると売却金が確定するので、それをもとに新居購入の具体的な資金計画を決定し、本格的に物件の絞り込みに入ります。

新居購入までは一時的に仮住まいとなりますが、新居の購入・引き渡しを受け次第、引越しとなります。

 

一方、買い先行の住み替えでは、新居探しからスタートします。

条件や資金計画を整理しながら新居を探し、並行して現在の家の査定や売却活動も進めていきます。

新居を購入したらすぐに引越せるので、仮住まいの心配はありません。

 

しかし、現在の家の住宅ローンが残っている場合は住居費が2重にかかってしまうので、できるだけ速やかに売却を進める必要があります。

 

売却と購入を同時に行なう場合

仮住まい費用や二重ローンの負担を完全に避けるために、売却と購入のタイムラグをなくし、同日決済で住み替えを行うというケースも。

ただし、それぞれ別の相手との取引である売却と購入を、ぴったり同じ日に合わせて決済するのはタイミングが難しいものです。

 

その場合、売却・購入のタイミングがずれていても「引き渡し猶予」や「先行引き渡し」を活用するという方法があります。

 

引き渡し猶予とは売り先行で家を売却して決済を受けたあと、引き渡しを一定期間待ってもらうことで、その間に新居を購入して引越しをします。

先行引き渡しは買い先行で新居の売買契約を結んだあと、決済をする前に物件を引き渡してもらうことで、仮住まいを避けることができます。

 

ただし、引き渡し猶予や先行引き渡しは長くても2週間程度、そしてもちろん買い主・売り主双方の合意が必要となります。

 

 

住み替えにかかる費用

住み替えでは、売却・購入でそれぞれ以下のような費用がかかります。

 

売却にかかる費用

売却では以下の費用がかかります。

• 仲介手数料：不動産会社へ支払う手数料
• 印紙税：不動産売買契約書に貼付する印紙代
• 登記費用：抵当権がついている場合の抹消費用
• 税金：売却利益に対する所得税・住民税
• その他の費用：引越し費用など

 

購入にかかる費用

購入では以下の費用がかかります。

• 住宅購入費：物件を購入するための費用
• 仲介手数料：不動産会社へ支払う手数料
• 印紙税：不動産売買契約書に貼付する印紙代
• 登記費用：所有権移転登記や抵当権設定
• 保険料：火災保険や地震保険、住宅ローンの団信保険など
• 住宅ローン手数料：住宅ローンを利用する場合の手数料
• 税金：不動産取得税や固定資産税など
• その他の費用：引越しや家具購入費用など

 

なお、不動産売買の仲介手数料は法律で上限が決まっています。

上限額やその計算方法は「不動産売却の仲介手数料はいくらかかる？上限額や計算方法もご紹介」で紹介していますのでチェックしてみてくださいね。

そのほかの費用の目安についても解説しています。

 

 

住み替え時に注意したいポイント

住み替えをスムーズに、そしてできるだけ費用をかけずに進めるための注意点をご紹介します。

 

不動産会社は慎重に選ぶ

特に売却を希望通りに進められるかどうかは不動産会社の販売力の影響が大きいです。

複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定結果や対応を比較して、自分の物件にあった不動産会社を選びましょう。

 

「売却と購入を同時に進めたい」「決済のタイミングを合わせたい」という場合は細かなスケジュール調整が必要となるため、売却と購入を同じ不動産会社に相談するのもおすすめです。

ただし、この場合でも仲介手数料は売却・購入の両方に対してかかります。

 

住み替えで「売買を同じ不動産会社に任せるべきか」については、「住み替えは同じ不動産会社に依頼する？メリットや注意点を解説」のコラムでも詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

 

住宅ローン残債を確認しておく

不動産の売却時には、住宅ローンの残債は一括返済を求められます。

売却金で返済するのが一般的なので、住宅ローンの残債と査定価格をチェックし売却金で問題なく返済できるのかを確認しておきましょう。

 

売却金で住宅ローン残債を返済しきれない場合には自己資金が必要となり、住み替えの資金計画にも影響があります。

 

買取保証を付ける

買取保証とは、期限までに家を売却できなかったときに不動産会社に直接買い取ってもらうサービスです。

最後は不動産が買い取ってくれる保証があれば「いつまで家が売れない！」という心配がなく、仮住まいや二重ローンのリスクも避けることができます。

 

ただし、売却相場は一般市場の7割程度になることを知っておきましょう。

 

住み替えで利用できる税金の特例を確認する

不動産の売却で利益が出ると、そこに譲渡所得税がかかります。

しかし、マイホームの売却や住み替えではその際の税金の負担を減らせる特例制度が存在しますので、該当するものがないか必ずチェックしましょう！

 

3,000万円特別控除

マイホームの売却で、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できます。

譲渡所得が3,000万円以内なら譲渡所得税がかかりません。

 

譲渡損失の損益通算

不動産を売って赤字（譲渡損失）になった場合、赤字分を同じ年のほかの所得から控除できます。

課税所得が減ることで所得税や住民税が減ります。

1年で控除しきれなかった分は、3年間繰り越して控除が可能です。

 

マイホームの買い替え特例

マイホームの売却で一定の条件を満たすとき、売却による譲渡所得税の課税を新居の売却時まで繰り延べることができます。

課税のタイミングを遅らせるもので、非課税になるわけではないので注意してください。

 

 

住み替えの「売り先行」と「買い先行」の流れと手順を確認

住み替えとは、今の家の売却と新居の購入を同じタイミングで行なって引越すことです。

住み替えの流れには「売り先行」と「買い先行」の2つがあり、売り先行は売却してから新居を購入する、買い先行は新居を購入してから売却をするもの。

 

売り先行はじっくり売却活動ができるので、できるだけ高く売却したい人におすすめ。

売れ残りや二重ローンのリスクを避けられますが、売却から引越しまでは仮住まいが必要となります。

 

買い先行は好きなタイミングで新居を購入できるので、新居選びにこだわりたい人におすすめ。

新居を購入次第すぐに引越せますが、その後に売却が進まないと両方に住居費がかかってしまうリスクがあります。

 

これらのリスクや費用を抑えるには、売却と購入のタイムロスをできるだけ減らすことがポイントです。

販売力のある不動産会社を見極め、売買のタイミングも含めて相談することをおすすめします。

 

郡山市県南地域で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします。