不動産売却の媒介契約の種類は？違いやメリット・デメリットなど解説！

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

不動産売却を不動産会社に依頼する際には、媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴やメリットデメリットが異なるので、自分の状況にあった契約形態を選ぶことが重要です。

 

そこで今回のコラムでは、不動産売却の媒介契約について解説。

3つの種類の特徴や違いを踏まえ、どんな場合にどの媒介契約がおすすめなのかをお伝えします。

 

 

不動産売却時の「媒介契約」とは？

不動産売却の「媒介契約」とは、不動産の売却を依頼するために不動産会社と結ぶ契約です。

 

不動産売却は高額の取引な上、さまざまな手続きが必要になるため、個人で全て行うことは難しいです。

トラブルを防ぐためにも不動産会社に依頼するのがベター。

その際に、仲介サービスの内容や報酬額（仲介手数料）などを明確に定めた媒介契約を結びます。

 

不動産の媒介契約には、「一般媒介契約」「 専任媒介契約」「 専属専任媒介契約」の3種類があり、サービスの内容がそれぞれ異なります。

 

どの媒介契約を結ぶかは、不動産売却をスムーズに進められるかにも大きな 影響があるため、 内容をよく理解して選ぶことが大切です。

 

不動産売却の基本的な流れについては「不動産売却の契約の流れをご紹介！手続きで必要な書類も確認」で詳しくご紹介していますので、あらためてご確認ください。

 

 

 媒介契約の種類は3種類！違いやメリット、デメリットは？

「一般媒介契約」「 専任媒介契約」「 専属専任媒介契約」の 3種類の媒介契約について、 それぞれの特徴や違い、メリット・デメリットをご紹介します。

 

一般媒介契約

3つの契約の中で最も自由度の高い契約形態です。

同時に複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、 自分で買い手を探して直接取引をすることもできます。

不動産会社から依頼主への状況報告の義務はなく、 レインズ への登録の義務もありません。

 

契約期間の定めはありませんが、3カ月程度が一般的です。

 

※レインズとは？

国土交通大臣が指定している「不動産流通機構標準情報システム」です。

レインズに登録すると、全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようになります。

 

一般媒介契約のメリットは自由度の高さです。

複数の不動産会社に売却を依頼しつつ、自分でも買い手を探すことができます。

ただし、不動産会社は売り主へ販売状況の報告義務がないため 、状況を把握しづらいのが デメリット。

 

不動産会社としては自社で必ず売却できるとは 限らないため、積極的に売却活動を行なってくれない可能性もあります。

 

専任媒介契約

専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約を結ぶ契約形態です。

自分で買い手を探して直接取引も可能です。

販売状況の報告義務は2週間に1回以上、レインズへの登録は7日以内と義務付けられています。

 

契約期間は3カ月以内となっています。

 

一般媒介契約に比べて販売状況を把握しやすく、不動産会社も積極的に販売活動を行なってくれるのがメリットです。

ただし、不動産が売れるかどうかは媒介契約を結んだ不動産会社頼みになりますので、不動産の力量に左右されやすいのがデメリットといえるでしょう。

 

なお、他の不動産会社からの問い合わせを意図的に断る「囲い込み」には注意が必要です。

これは、不動産会社が買い手・売り手の両方を仲介（両手取引）して、2倍の仲介手数料を得るために行われることがあります。

 

両手取引自体は違法ではありませんが、囲い込みをされると不動産売却がスムーズに進まない可能性があります。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約よりもさらに条件が細かい契約形態です。

同時に契約できる不動産会社は1社のみで、自分で買い手と直接取引はできません。

販売状況の報告義務は1週間に1回以上、レインズへの登録は5日以内と義務付けられています。

こちらも、契約期間は3カ月以内です。

 

こまめに状況把握ができ、スピーディーに販売活動が行われるのがメリット。

自社で必ず売却ができるので不動産会社も積極的に売却活動を行なってくれ、スムーズに売れる可能性が高いでしょう。

 

デメリットは、専任媒介契約と同じく不動産会社の販売力に左右される点と、囲い込みに注意が必要な点です。

 

 

不動産売却での媒介契約はどれがおすすめ？

不動産売却をスムーズに進めるには、3種類の媒介契約の特徴を押さえて状況に合った契約形態を選ぶことが大切です。

状況別におすすめの媒介契約の例をご紹介します。

 

需要の高い物件を売るなら「一般媒介契約」

駅近・築浅・人気エリアなど、需要が高く人気のある物件なら一般媒介契約がおすすめ。

人気物件なら早く・高く売れる可能性が高いので、複数の不動産会社と契約した方が競争原理が働き、さらに良い条件で売却しやすくなります。

 

売却していることを知られたくないなら「一般媒介契約」

一般媒介契約であれば、レインズへの登録義務がないため、売却情報が公になりにくいです。

そのほかの広告方法や掲載先なども不動産会社と相談すると良いでしょう。

 

プロに任せつつ自分でも買い手を探したいなら「専任媒介契約」

不動産会社に積極的に売却活動をしてもらいつつ、自分でも買い手を探したいなら直接取引も可能な専任媒介契約がおすすめ。

一般媒介契約と専属専任契約の良いところをかけ合わせた契約形態です。

 

できるだけ早く手間なく売りたいなら「専属専任媒介契約」

専属専任媒介契約は不動産会社の積極的な売却活動が期待できるため、自分で買い手を探す予定がないならおすすめ！

販売状況の報告もこまめにもらえるので、状況も把握できて安心です。

 

 

不動産売却で媒介契約を結ぶ際の注意点

不動産売却で媒介契約を結ぶ際は、媒介契約の種類だけでなく不動産会社選びも重要です。

不動産売却がスムーズに進むかどうかは、不動産会社の販売力にかかっています。

過去の販売実績を確認し、不動産会社の得意分野を見極めた上で媒介契約を結ぶ不動産会社を判断しましょう。

 

不動産会社の選び方については「不動産売却時の不動産会社の選び方は？大手・中小の特徴も知ろう」でも詳しく解説しています。

 

また、媒介契約を結んだけれどもなかなか売却につながらないという場合は、契約形態の変更や不動産会社の変更も検討を。

契約期間の3カ月が過ぎたらどうするのかも、想定しておきましょう。

 

なお、専任媒介契約・専属専任契約を契約期間中に解約する場合は、違約金が発生する可能性があります。

媒介契約を結ぶ際に解約条件も確認しておきましょう。

 

3カ月の契約期間が過ぎ、更新時に「更新しない」という選択をとれば違約金発生の心配はありません。

 

 

不動産売却の媒介契約は3種類！状況に合わせて選ぼう

媒介契約とは、不動産会社に不動産売却を依頼する際に結ぶ契約です。

不動産売却の媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3種類があります。

 

一般媒介契約は一番自由度が高く、同時に複数の不動産会社と契約が可能で自分でも買い手を探せます。

専任契約は1社のみと契約可能、専属専任契約は1社のみの契約に加え自分で買い手を探す直接取引もできません。

販売状況の報告義務やレインズへの登録義務なども、条件が厳しいほど細かく対応することになっています。

 

媒介契約の種類は、状況に合わせて選ぶのがおすすめ。

人気のある物件は売れやすいので一般媒介契約がおすすめですし、できるだけ手間をかけたくないならプロに一任する専属専任媒介契約はいかがでしょうか。

媒介契約の種類だけでなく、不動産会社の販売力もしっかり見極めた上で依頼しましょう。

 

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