住み替えの税金を徹底解説！使える特例と節税のコツ

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「住み替えで税金はいくらかかるの？」

「節税できる特例って自分には当てはまるのかな？」

このようにお悩みの方は多いのでは？

 

住み替えでは売却と購入の両方に税金が発生しますが、特例や控除を正しく使えば節税できるケースも少なくありません。

今回は、住み替えの税金の仕組み・使える特例・損失時の対策まで解説します。

 

 

住み替えの税金はいくら？譲渡所得税の計算方法を解説

住み替えでは、家を売るときと買うときの両方に税金が発生します。

それぞれ順番に見ていきましょう。

 

家を売却するときにかかる税金

売却時の主な税金は3種類です。

 

譲渡所得税

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金です。

計算式は下記のとおりです。

 

• 譲渡所得税 ＝ 譲渡所得 × 税率
• 譲渡所得 ＝ 売却価額 －（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

 

税率は売却年の1月1日時点での所有期間によって変わります。

所有期間5年以下（短期）は税率39.63%、5年超（長期）は20.315%（住民税・復興特別所得税含む）。

 

5年を超えるかどうかで税率が約2倍変わるため、住み替えのタイミングは見落とせないポイントです。

 

印紙税

売買契約書の記載金額に応じた収入印紙を貼って納付します。

売却価額が1,000万円超5,000万円以下の場合、軽減措置適用で1万円です（2027年3月31日まで）。

 

登録免許税（抵当権抹消登記）

住宅ローンが残っている場合、売却時に完済と抵当権抹消登記が必要で、費用は売主様が負担するのが一般的です。

 

住宅ローンが残っている家の売却をお考えの方は、こちらも参考にしてください。

ローン中の家を売るには？確認すべきことや売却方法、注意点を紹介！

 

家を購入するときにかかる税金

新居の購入時にも、複数の税金が関わってきます。

 

印紙税

購入時の売買契約書にも同様に、収入印紙を貼って納付します。

 

登録免許税

所有権保存・または移転登記の費用で、一般的に買主様が負担します。

新築建物の場合は固定資産税評価額×0.15%、中古建物の場合は固定資産税評価額×0.3%が目安です。

 

不動産取得税

取得した不動産の価値に応じて課税される税金です。

固定資産税評価額×4%ですが、軽減特例の適用でかからないケースもあります。

 

贈与税

住宅購入費用を親族などから援助してもらう場合、年間110万円を超えると贈与税の対象になります。

ただし直系尊属（親・祖父母など）からの援助は非課税特例があります。

 

消費税

不動産会社から家を購入した場合にかかります。

個人間売買や土地は非課税です。

 

固定資産税・都市計画税

取得後に毎年かかる税金で、市街化区域内では都市計画税も上乗せされます。

維持コストとして事前に確認しておきましょう。

 

税金以外も含めた住み替え全体の流れを確認したい方はこちらもどうぞ。

住み替えの流れ・手順を徹底解説！費用や注意点もチェック

 

 

3,000万円控除とは？住み替えで使える税金の特例

要件を満たせば、住み替えにおける税負担を大きく減らせる特例が複数あります。

自分の状況に当てはまるものがないか、主なものを確認していきましょう。

 

※ご紹介する特例や控除の適用期限や要件は随時見直されるため、利用を検討する場合は最新制度を必ず確認してください。

 

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売って利益が出た場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

売却益が3,000万円以内なら譲渡所得税はゼロになります。

 

住宅は売却益がそれほど大きくならないケースも多く、この特例により課税されない方も少なくありません。

 

主な適用要件は以下のとおりです。

• 自分や生計を同じにする親族が実際に住んでいたマイホームであること
• 売却相手が配偶者・親子・同居親族などでないこと
• 前年・前々年に3,000万円特別控除やマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、マイホームの買換え特例など、重複が認められないほかの特例を受けていないこと
• 住まなくなってから一定期間内（原則、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日まで）に売却していること

 

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した年の1月1日時点で、物件の所有期間が10年を超えている場合に使える特例です。

 

通常20.315%の税率が、6,000万円以下の部分については14.21%（復興所得税含む所得税10.21%＋住民税4%）、6,000万円超の部分は20.315%となります。

3,000万円の特別控除との併用もできるため、長く住んだ家を売る際には特に効果的です。

 

特定の居住用財産の買換えの特例

売却益が3,000万円を超える場合に使える特例です。

適用すると、売却時の譲渡所得税を次の住まいを売るときまで繰り延べられます。

 

住み替え直後の資金負担を軽くできる点がメリットですが、以下のような条件があります。

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• 売却するのが自分の居住用財産であり、譲渡年の1月1日時点で所有期間が5年超であること
• 一定の床面積・価格要件を満たすマイホームに買い換えること
• 国が定める適用期限内の譲渡・取得であること

 

この買換え特例は、3,000万円特別控除とは併用できません。

 

住宅ローン控除

住み替え後の新居購入でローンを組む場合は、住宅ローン控除も対象になる可能性があります。

年末のローン残高×0.7%（上限額あり）が所得税から差し引かれる制度で、新築は最長13年間、中古は最長10年間の控除が受けられます。

 

ただし、控除期間や上限額、対象となる住宅の要件は、省エネ性能や入居時期によって細かく分かれており、税制改正により変更されることがあります。

​

また、3,000万円控除・買換え特例・軽減税率の特例など譲渡側の特例との組み合わせには制限があります。

「どの特例を選択するか」によって有利・不利が変わるため、具体的な併用可否は専門家への確認が安心です。

 

 

売却で損をしても減税？住み替え時の損益通算について解説

売却で赤字になってしまった場合でも、税金を取り戻せる制度があります。

 

損益通算で税金の還付を受ける

マイホームの売却で損失が生じたとき、その赤字を給与所得などほかの所得から差し引いて税額を圧縮できるのが「損益通算」で、所得税・住民税の還付を受けられる可能性があります。

 

新居を購入した場合は、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

「売却年の1月1日時点で所有期間5年超」「新たなマイホームを10年以上のローンで購入すること」が主な要件です。

 

また、住宅ローン残高を下回る価格で売却して損失が出た場合は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が検討できます。

 

住宅ローン残高を下回る価格で売却して損失が出た場合が対象で、「売却年の1月1日時点で所有期間5年超」「売却価格がローン残高を下回ること」が主な要件です。

賃貸への住み替えなど、次の住まいを買わないケースでも活用できます。

 

繰越控除で最長4年間の節税効果

損失額が大きく1年で通算しきれない場合は「繰越控除」が有効です。

売却翌年から最長3年間繰り越して控除でき、売却年と合わせると最長4年にわたって節税効果が続きます。

 

損益通算・繰越控除を受けるには確定申告が必要です。

損失のケースは申告が任意のため見落とされがちですが、還付を受けるには必ず手続きを行なってください。

 

住み替えの不動産会社選びでお悩みの方は、こちらもご参考ください。

住み替えは同じ不動産会社に依頼する？メリットや注意点を解説

 

 

住み替えの税金は特例を使ってかしこく節税しよう

住み替えでは、売却・購入の両方で複数の税金が発生します。

ただし3,000万円の特別控除をはじめとした特例があり、上手に活用すれば税負担を抑えられる可能性があります。

 

売却で損失が出た場合も損益通算によって税金の還付が受けられるため、損をして終わりではありません。

どの特例が有利かは所有期間・売却価格・ローン残高などによって変わるため、状況に合わせて検討してみましょう。

 

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