空き家の処分方法を解説！選択肢と費用を整理

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

親から相続した実家が空き家になってしまい、「どうやって処分すればいいのだろうか」「費用はどのくらいかかるのか知りたい」と不安を感じている方は多いのではないでしょうか。

 

今回のコラムでは、空き家の処分方法の選択肢や、解体費用や税金などについて解説。

自治体の補助金・空き家バンクの活用法など、空き家を手放す際に知っておきたい情報もお伝えします。

 

 

空き家の処分方法の基本的な選択肢

空き家を処分する際、物件の状態や立地、費用負担の大きさによって、選ぶべき選択肢は変わってきます。

代表的な3つの処分方法と、それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

 

現状のまま売却

建物をそのままの状態で買主様に引き渡す方法です。

解体費用が発生しないため、初期コストを抑えられるのがメリットです。

築年数がそれほど古くなく、建物の状態が比較的良い物件に向いています。

 

ただし、老朽化が進んでいる物件や管理が行き届いていない物件の場合、「住むイメージが湧かない」と感じる買主様も多く、売却に時間がかかることがあります。

建物の状態によっては、解体費用やリフォーム費用を見込んだ値引きを求められることもあります。

 

建物を解体して更地として売却

建物を取り壊して更地にしてから売却する方法です。

敷地の形や広さが一目でわかるため、新築を希望する方や建設業者など幅広い買主様に訴求しやすくなります。

一般的に、現状のまま売却するよりも買い手がつきやすいとされています。

 

一方、売主様に解体費用の負担がある点、更地にすると固定資産税の住宅用地軽減措置が解除されるため、売却が長引くと税負担が重くなる点に注意が必要です。

 

土地売却を検討されている方は、こちらのコラムもぜひ参考にしてください。

土地売却のメリットとデメリットを解説！

 

不動産会社による買取

不動産会社が物件を直接買い取る方法です。

買取価格は仲介による売却よりも低くなりがちですが、買主様を探す必要がないため、スピーディな売却と現金化が可能です。

 

老朽化が進んで市場での売却が難しい物件や、早期に手放したい場合に検討しやすい選択肢といえるでしょう。

 

 

空き家処分の費用相場と損をしないための注意点

空き家を処分する際には、事前に費用の全体像を把握しておくことが大切です。

「売れた金額より出費のほうが多かった」という事態を避けるため、主にかかる3つの費用を確認しておきましょう。

 

解体費用の目安

構造別の解体費用は以下が一つの目安です。

• 木造：約4万〜6万円
• 鉄骨造：約6万〜8万円
• 鉄筋コンクリート造：約7万〜9万円

 

30坪ほどの一般的な木造住宅の場合、解体費用は120万〜180万円程度が相場です。

ただし、建物の規模や立地条件、エリアによっても金額は変わります。

 

また、建物本体の解体費用のほかにも、塀や門・庭木などの外構物の撤去、廃棄物処理、室内に残った家財の処分、解体後の整地といった費用が別途かかることも。

 

実際に解体する際は、複数の業者から見積もりを取り、総額で比較することをおすすめします。

 

仲介手数料

不動産売却の仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限額が以下のように定められています。

 

1. 売却額が200万円以下の部分：売却額の5.5%
2. 売却額が200万円超400万円以下の部分：売却額の4.4%
3. 売却額が400万円超の部分：売却額の3.3%

 

売却額がややこしい計算式に見えるかもしれませんが、売却額が400万円を超える場合は、以下の計算式で求められます。

 

売却額×3.3%＋6万円＋消費税

 

売却価格が1,000万円の物件の場合、計算は以下のようになります。

1,000万円×3.3%＋6万円＋消費税（10%）＝39万6,000円

 

※上記の計算式を使った場合と、①～③を使って計算した場合の結果は同じです。

 

なお、不動産会社による買取は仲介が介在しないため、通常、仲介手数料は発生しません。

 

空き家等にかかる仲介手数料の特例

2024年7月の法改正により、「800万円以下の低価格な不動産（空き家など）」を売却する際のルールが変わりました。

 

これまで、安価な空き家は「手間がかかるわりに手数料が安すぎる」ため、取り扱う不動産会社が少ないという問題がありました。

これを解決するために新設されたのが「低廉な空き家等の仲介手数料特例」です。

 

売却価格が800万円以下の場合、通常の計算式に関わらず、不動産会社は最大33万円（税込）まで仲介手数料を受領できるというものです。

 

空き家の売却には、現地の確認や権利関係の調査、越境の確認など、通常の物件以上に「事前の徹底した調査」が必要です。

この特例によって、不動産会社も広告費や調査費用をしっかりと投じることが可能になり、結果としてお客様の「負動産」を「資産」として早期に売却できる可能性が高まりました。

 

なお、この特例を適用する場合、媒介契約の際にあらかじめ説明し、お客様と合意することが義務付けられています。

 

譲渡所得税と特別控除

売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

 

相続した実家を売却する場合には「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用できるケースがあり、税負担を大きく抑えられる可能性があります。

適用するには複数の要件があるため、詳細は税理士など専門家への相談をおすすめします。

 

売却価格の相場を把握する上で、公示価格の知識も役立ちます。

土地売却で知っておきたい公示価格の基本と活用ポイント

 

空き家の処分には一定の費用がかかりますが、放置していると別のコストも生じます。

空き家を保有している間は固定資産税が毎年かかり、建物の維持管理にも手間と費用が発生し続けます。

 

さらに、空き家の状態が悪くなり、自治体から「管理不全空き家」に指定され勧告を受けると、土地の固定資産税に適用されていた住宅用地の軽減措置が解除され、税負担が大幅に増す可能性も。

保有し続けるほど資産価値は下がる一方でこうしたリスクは高まるため、処分は早めに動き出すほど有利です。

 

空き家の倒壊リスクや近隣への責任問題については、こちらのコラムも参考にしてください。

空き家の倒壊は誰の責任になる？倒壊する前に手を打とう

 

 

自治体の空き家バンクや補助金を活用する処分方法

「立地が悪い」「建物が古く状態が悪い」といった理由で通常の売却が難しいと感じる場合でも、以下のような制度を活用することで選択肢が広がることがあります。

 

空き家バンク

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家情報のマッチングサービスです。

空き家の所有者と購入・賃借を希望する方をつなぐ仕組みで、通常の不動産取引では取り扱いが難しい物件でも登録できるケースがあります。

 

移住・定住促進に力を入れている地方自治体を中心に普及が進んでおり、都市部からの移住希望者などに情報が届くこともあります。

ただし成約が保証されているわけではないため、あくまで選択肢の一つとして活用しましょう。

 

解体補助制度

老朽化した空き家の解体費用を一部助成する、補助金制度を設けている自治体もあります。

補助額や対象条件は自治体によって異なり、建物の築年数や耐震性の有無などが要件になることが多いです。

まずは管轄の市区町村の窓口やホームページで、使える制度がないか確認してみましょう。

 

空き家の売却が難しいかどうかは、物件の状態・立地・権利関係など複合的な要因によって変わります。

「うちの物件は難しいかも…」と思っていても、実際に査定してみると売却できるケースも多くあります。

ご自身で判断する前に、まずは不動産会社などの専門家に相談してみることをおすすめします。

 

 

空き家の処分は早めがおすすめ！

空き家の処分方法には、現状のまま売却する・解体して更地として売却する・不動産会社に買い取ってもらうといった選択肢があります。

 

解体費用や譲渡所得税など処分にかかる費用を事前に把握しつつ、放置による維持管理費の発生や、固定資産税の増税リスクにも目を向けておきましょう。

 

自治体の空き家バンクや補助金制度も活用しながら、早めに動き出すことをおすすめします。

「どの処分方法が合っているかわからない」という方は、ぜひアイエス宅建にご相談ください。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

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