空き家の相続人が多数いるときの売却方法と解決策

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「親が遺した空き家の相続人が多くて、どこから手をつければ良いかわからない」

「一部の親族と連絡が取れず、売却の話が進まない」

このようにお困りの方は少なくありません。

 

相続人が多数いる空き家は、放置するほどリスクが高まり、解決がますます困難になります。

今回のコラムでは、放置し続けた場合の具体的なリスクと、相続人が多くても売却を前に進めるための方法をわかりやすくご紹介します。

 

 

相続人が多数の空き家放置は危険！放置のリスクとデメリット

相続人が多数いる空き家は、お互いに「誰かほかの相続人がなんとかしてくれるだろう」という思いから、対処が後回しになりがちです。

 

しかし、放置が続くとさまざまなリスクやデメリットが積み重なり、いざ動こうとしたときの手間も大きくなってしまいます。

考えられるリスクやデメリットをご紹介します。

 

固定資産税の負担が増える可能性

一般的に、住宅が建っている土地には固定資産税の軽減措置が設けられています。

ところが、適切に管理されていない空き家が「特定空き家」に指定されると、この軽減措置が外れ、固定資産税の負担が大幅に増加します。

 

特定空き家とは、倒壊の危険がある・衛生上の問題がある・景観を著しく損なっているなど、自治体が管理不全と判断した物件のことです。

 

相続人が多数いる場合、管理の責任があいまいになりやすく、自分の知らないところで行政指導のプロセスが進み、ある日突然「特定空き家指定」の決定事項だけが耳に入るという事態が起こり得ます。

 

倒壊・事故による損害賠償リスク

老朽化が進んだ空き家が倒壊し、隣家や通行人に損害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。

法律上、共有持分を持つ者全員が所有者として扱われるため、「自分には関係ない」とは言い切れません。

 

相続したことを知らないまま時間が経っていても、法律上は相続人として責任を問われるケースがあることも知っておきましょう。

 

数次相続による権利関係の複雑化

相続の手続きをしないまま年月が経ち、相続人のうちの誰かが亡くなると、その方の相続人がさらに権利を引き継ぎます。

これを「数次相続」といい、世代を重ねるたびに関係者が増え、権利関係はどんどん複雑になります。

 

実際に、一軒の空き家の相続人が数十人規模にまで膨れ上がった事例も報告されており、そうなると全員の合意形成は非常に困難です。

 

相続登記の放置による法的ペナルティのリスク

2024年4月から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。

正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

2024年4月以前に相続が発生した案件についても、2027年3月末が手続きの期限です。

空き家を相続したまま登記を先送りにすることは、経済的・法的な両面でリスクを伴います。

 

なお、適切な登記が済んでいない物件は売却も取り壊しもできません。

詳しくは「未登記建物は売却できる？売却が難しい理由や売却方法を詳しく解説！」もあわせてご覧ください。

 

 

相続人が多数でも空き家を売却できる？解決策を紹介

相続人が多数いる場合でも、空き家の売却は決して不可能ではありません。

状況に応じた適切な進め方を選ぶことが、解決への近道です。

 

代表的な解決策をご紹介します。

 

遺産分割協議で合意し、換価分割で公平に分配する

相続財産である空き家を売却するには、相続人全員による「遺産分割協議」で合意を得ることが大前提です。

全員が処分方法に同意し、遺産分割協議書へ署名・押印することで、代表者が売却手続きを進められるようになります。

 

意見がまとまらないときは、司法書士や弁護士を協議に同席してもらい、感情的な対立を避けながら話を進めましょう。

 

複数の相続人がいる場合によりスムーズに決着しやすいのが、売却後に得た代金を各相続人の持分に応じて分配する「換価分割」です。

不動産そのものを分けることはできませんが、お金に換えて分配することで、全員が公平に遺産を受け取れます。

 

全員の合意が得られない場合は共有持分の売却も選択肢

相続財産である空き家は、相続人全員の合意がなければ売却することができません。 

しかし、連絡が取れない相続人がいる、あるいはどうしても合意が得られない相続人がいるなど、合意形成が難しいケースもあります。

 

そのような場合の最終手段として、全員の同意を得ずに「自分の持分だけ」を売却するという方法があります。 

 

ただし、持分のみの売却は買い手が限られ、通常の売却と比べて価格が大きく下がりやすい点には注意が必要です。 

やむを得ない場合の選択肢として頭に入れつつ、まずは遺産分割協議での合意を優先して目指しましょう。

 

田舎の相続空き家の売却でお悩みの方は、「田舎の家を売却したい！売却方法や売却時の注意点をご紹介！」もあわせてご覧ください。

 

 

相続人が多数の空き家売却はプロへの相談がおすすめ！

相続人が多数いる空き家の売却は、相続人間の調整・法的な手続き・売却活動を並行して進める必要があり、個人だけで対応するには限界があります。

こうした複雑な案件こそ、専門知識を持つ不動産会社に早めに相談することをおすすめします。

 

不動産会社は、売却活動を担うだけでなく、相続人間の調整をサポートする橋渡し役としても機能します。

「何から始めれば良いかわからない」という段階から相談することで、売却の手順を整理し、話し合いをスムーズに進めるサポートを受けられます。

 

感情的になりがちな相続人間の話し合いに第三者が加わることで、合意形成が進みやすくなるでしょう。

 

売却方法については、不動産会社が売主様に代わって買主様を探す「仲介」と、不動産会社が直接物件を購入する「買取」の2つの選択肢があります。

 

仲介は市場価格に近い売却が期待できる一方、買取は価格こそ低くなりやすいものの、手続きをスピーディに完了できるメリットがあります。

空き家の状態や相続人間の事情をふまえ、最適な方法を担当者と相談しながら選んでいきましょう。

 

また、早めに動き出すことも非常に重要です。

空き家は時間の経過とともに建物が劣化して資産価値が落ち、数次相続が進めばさらに関係者が増えて処分のための合意形成はより難しくなります。

 

管理費・修繕費・固定資産税といったコストも保有し続ける限り発生するため、売却のご相談はできるだけ早い段階でのご検討をおすすめします。

 

早期売却のメリットについて詳しく知りたい方は、「不動産の早期売却を目指すべき理由と成功のコツ」もご覧ください。

 

 

相続人が多数の空き家問題は早期着手がおすすめ

相続人が多数いる空き家を放置すると、固定資産税の増額・倒壊による損害賠償リスク・数次相続による権利関係の複雑化といったリスクが積み重なります。

 

売却には遺産分割協議や換価分割といった方法がありますが、相続人が多い場合ほど早めに専門家へ相談することが重要です。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！