住み替えの頭金はいくら必要？相場と資金確保の方法を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「住み替えにはどのくらいの頭金が必要なの？」

「今の家が売れる前に頭金を用意できるか心配…」

そんな疑問や不安をお持ちの方は多いのではないでしょうか。

 

今回のコラムでは、住み替えにおける頭金の相場から、売り先行で資金を確保する方法、頭金が不足した場合の対処法まで、わかりやすく解説します。

資金計画に悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

 

 

住み替えの頭金はいくら必要？平均相場と目安を解説

住み替えを考えるとき、まず気になるのが「頭金をいくら用意すれば良いのか」という点です。

一般的な相場と、頭金ゼロで購入するリスクについて確認しておきましょう。

 

一般的な頭金の相場は購入価格の10〜20%

新居を購入する際の頭金は、購入価格の10〜20%が一般的な目安とされています。

例えば3,000万円の物件であれば、300〜600万円程度が相場の範囲です。

 

近年は金融機関同士の競争により、頭金ゼロ（フルローン）での借り入れが可能なケースも増えてきました。

 

ただし、フルローンは全てを借入金で賄う選択になるため、月々の返済額が膨らみやすく、生活費を圧迫するリスクも伴います。

返済に無理がないか、慎重に検討することが必要です。

 

加えて、頭金が少ないほど借入金額が大きくなるため、金融機関の審査も厳しくなる傾向があります。

審査では年収・勤続年数・返済比率などが確認されますが、借入総額が増えるほど通過のハードルは上がります。

 

住み替えローンを使う場合は旧居のローン残債も上乗せになるため、さらに審査基準が厳格になることも頭に入れておきましょう。

 

頭金以外にも必要な「諸費用」を忘れずに

住み替えでは旧居の「売却」と新居の「購入」の両方で諸費用が発生します。

単純な購入と比べると、費用の総額が大きくなりやすいのが住み替えの特徴です。

 

旧居の売却時には仲介手数料・抵当権抹消費用・ローン一括返済手数料などがかかります。

新居の購入でも、仲介手数料・住宅ローン関連費用・印紙税・火災保険料などが必要です。

 

これらは物件価格とは別に現金で用意しなければならないケースがほとんど。

資金計画を立てる際には、必ず組み込んでおきましょう。

 

 

住み替えの頭金を売却益で捻出する「売り先行」のメリット

住み替えの方法では、今の家を先に売る「売り先行」と、先に新居を購入する「買い先行」の2通りがあります。

頭金の確保という面では、売り先行のほうが資金計画を立てやすい進め方です。

 

売却価格が確定してから動けるので計画が安定する

売り先行の強みは、売却益が確定したあとに、新居購入の資金計画を組み立てられることにあります。

売却代金からローン残債と売却にかかる諸費用を差し引いた残りが、頭金として活用できる金額の目安です。

 

例えば、旧居が3,500万円で売れ、ローン残債が2,000万円、仲介手数料などの売却諸費用が約130万円だとすると、手元に残るお金は約1,370万円に。

この1,370万円を頭金に充てれば、新居のローン借入額を抑えて月々の返済負担を軽くし、住み替え後の生活設計が立てやすくなります。

 

売り先行で気を付けたい仮住まいの費用

売り先行では、旧居の引き渡しから新居への入居までの間に仮住まいが必要になる場合が少なくありません。

仮住まいの家賃や2回分の引越し費用も、あらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。

 

また、売却活動が長引くと、気に入った新居を他の方に先に購入されてしまうリスクも出てきます。

売却がうまく進まない場合の対処法については、以下のコラムをあわせてご覧ください。

住み替えで家が売れない場合はどうする？原因と対処法を解説

 

 

住み替えで頭金が足りないときはどうする？

「気に入った物件が先に見つかったが、今の家がまだ売れていない」

「ローン残債が多く、売却しても頭金を用意できそうにない」
このような状況は珍しくありません。

頭金が不足するケースで活用できる方法を3つお伝えします。

 

つなぎ融資で購入のタイミングを逃さない

つなぎ融資とは、旧居の売却代金が入金される前に、一時的に不足する資金を借り入れる融資のことです。

旧居の売却と新居の購入のタイミングがずれる場合に活用できます。

 

例えば、ローン残債が売却見込み額を上回り、一時的に費用が不足するケースでは、つなぎ融資でその分を補い、売却代金が入金された時点で一括返済するという使い方が考えられます。

 

借入期間は最長で約1年が一般的で、通常の住宅ローンより金利は高めです。

利用前に不動産会社や金融機関に相談し、返済計画を丁寧に確認しておきましょう。

 

住み替えローンで残債と購入資金をまとめて借りる

住み替えローンとは、旧居のローン残債と新居の購入資金を合算して借り入れられるローンです。

 

旧居を売却してもローンを完済しきれない「オーバーローン」の状態でも、住み替えを前に進められる可能性があります。

 

新居の担保価値を超えた融資となるため、金融機関の審査は通常の住宅ローンよりも厳しくなります。

年収・勤続年数・返済比率などがより厳格に審査される点は押さえておきましょう。

 

不動産会社の「買取保証」で資金計画を固める

自己資金が少ない場合でも、不動産会社の「買取保証」を利用することで住み替えを確実に進められる場合があります。

 

買取保証とは、一定期間内に売却できなかった場合に不動産会社が事前に提示した価格で物件を買い取るサービスです。

売却価格は通常の仲介売却より低くなりやすいデメリットはありますが、「いつ売れるかわからない」という不確実性をなくせるため、資金の見通しを立てやすくなります。

 

住み替えを成功させるには、売り出しのタイミングも重要な判断ポイントです。

最適な時期の考え方については、以下のコラムをご覧ください。

住み替えのタイミングはいつがベスト？失敗しないための判断基準

 

 

住み替えの頭金は売却益と対策で乗り越えよう

住み替えの頭金は購入価格の10〜20%が目安で、売却・購入の双方に諸費用が発生する点は単純な購入とは異なることを押さえておきましょう。

 

今の家を先に売る「売り先行」で進めれば、売却後の手残り金を頭金に充てる計画が立てやすくなります。

頭金が不足する場合も、つなぎ融資・住み替えローン・買取保証といった選択肢を状況に合わせて組み合わせることで、住み替えを実現できます。

 

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