住宅ローンのこと
2026.03.26
住宅ローンが払えないとどうなる？競売を避ける対処法を解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
「住宅ローンの返済が苦しい。このままではどうなってしまうのか」
こんな不安を感じている方は少なくありません。
今回は、住宅ローンが払えなくなる主な理由から、滞納が続いた場合のリスク、そして競売を避けるための解決策まで、順を追ってご説明します。
住宅ローンが払えない理由は？
住宅ローンが払えなくなる背景は、大きく「収入の減少」「支出の増加」「無理のある返済計画」の3つに分けられます。
「まさか自分が」と思っていても、生活環境はいつ変わるかわかりません。
代表的なケースを見ておきましょう。
身の丈に合わないローンを組んでいた
住宅購入時の計画よりも、実際のローン返済が予想以上に生活の負担になってしまったというケースです。
また、月々の返済が収入の大きな割合を占めていると、少しの環境変化でも大きな負担になります。
変動金利の場合は、金利上昇による返済額の増加も想定しておく必要があります。
収入が減った
転職・退職・リストラなどで収入が減ると、月々の返済が一気に厳しくなります。
「残業代が想定より少なくなった」「会社の業績不振でボーナスがカットされた」といったことも理由に挙げられます。
また、共働きを前提にローンを組んでいた場合、出産や育児、介護などでどちらかが退職したり、時短勤務に切り替えたりすることで、世帯全体の収入が大きく減少することがあります。
ケガ・病気で働けなくなった
突然の入院や療養で収入が途絶えると、月々の返済は大きな負担に。
加入中の団体信用生命保険（団信）や就業不能保険の内容を確認し、給付の対象かどうかチェックしてみましょう。
子育てにお金がかかるようになった
子どもの成長につれて、教育費や習い事の費用は右肩上がりになりがちです。
ローン契約時には想定していなかった出費が重なり、じわじわと家計を圧迫します。
離婚した
離婚によって家計の状況が変わると、これまでの返済計画が成り立たなくなることがあります。
連帯債務や連帯保証人が絡む場合は、離婚後のローンの扱いに注意が必要です。
離婚と家の売却については、以下のコラムも参考にしてください。
住宅ローンを払えないとどうなる？競売までの流れを解説
住宅ローンの返済が滞ると、最悪の場合、マイホームを強制的に売却する「競売」にかけられてしまいます。
「少し遅れただけ」と放置しているうちに、競売の手続きが静かに進んでいたというケースも珍しくありません。
滞納後の流れを時系列で確認しておきましょう。
【1〜2カ月目】督促状・催告書が届く
住宅ローンの滞納が始まると、まず金融機関から督促状などの通知が届きます。
その後も支払いがなければ、催告書へと切り替わり法的措置が予告されることがあります。
催告書は多くの場合、内容証明で送られてくるため、「知らなかった」は通りにくいと考えておきましょう。
この段階ならまだ金融機関への相談が十分に間に合うケースが多いです。
【3〜5カ月目】期限の利益の喪失・一括返済の請求
滞納が数カ月に及ぶと、「期限の利益の喪失」が発生します。
分割返済の権利が失われ、ローン残高の一括返済を求められる状態です。
月々の返済すら難しい中で一括返済できる方は、現実的にはほとんどいないでしょう。
保証会社付きのローンの場合は、保証会社が代位弁済を行い、以降は保証会社への返済義務が生じます。
【6カ月以降】競売の申し立て・差し押さえ
滞納が続くと、一定期間経過後に、債権者（ローンを貸し付けた金融機関など）が裁判所に競売を申し立て、認められれば自宅は差し押さえられて強制的に売却されます。
実際には、競売開始決定の通知が届いてから入札・開札・明け渡しまで、さらに数カ月〜1年前後かかることも多く、全体としては1年前後かかるケースが一般的です。
競売では市場価格より低い水準で売られやすく、住宅ローンの残債に届かなければ、売却後も残債が残るケースがあります。
追い詰められてからでは選べる手段が限られます。
「苦しくなってきた」と感じたその時点で、早めに動き出すことが何より重要です。
住宅ローンが払えないなら早めに対策を！売却もおすすめ
返済が厳しくなったとき、打てる手はいくつかあります。
状況に合わせた手段を早めに選ぶことが重要です。
金融機関に相談する
まず試みてほしいのが、借入先への直接相談です。
返済期間の延長や一定期間の元金据え置きなど、「リスケジュール（返済条件の変更）」に応じてもらえる場合があります。
滞納前に相談するほど柔軟に対応してもらいやすくなります。
一時的な収入減が理由で、将来的に返済を再開できる見込みのある方に向いています。
住宅ローンを借り換える
より低い金利のローンへ乗り換えることで、月々の返済を軽くできる可能性があります。
現在の金利との差・残りの返済期間・ローン残高を総合的に確認して判断しましょう。
借り換えには手数料がかかるため、月々の軽減効果と費用の比較も欠かせません。
また、2カ月以上の滞納歴があると審査が通りにくくなるため、こちらもできるだけ早い段階で検討しましょう。
高金利でローンを組んでおり、滞納前の段階で月々の負担を見直したい方に向いています。
売却して住み替える
思い切って売却し、返済負担の少ない住まいへ移る方法もあります。
売却代金でローンを完済できれば、毎月の重い返済から抜け出せます。
コンパクトな中古住宅や家賃の抑えられた賃貸への転居で、家計を立て直せるでしょう。
売却でローンを完済できる見込みがあり、生活を再スタートさせたい方に向いています。
なお、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態では、通常売却はできませんが、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」が検討できます。
競売より高い価格での売却が見込みやすく、引越し費用を売却代金から工面できるケースもあります。
オーバーローンで通常売却が難しいけれど、競売だけは避けたいという方に向いています。
ローン中の家の売却については、こちらのコラムをご覧ください。
ローン中の家を売るには？確認すべきことや売却方法、注意点を紹介！
リースバックで住み続ける
「今の家には住み続けたいが、ローンの支払いが限界」という方には、リースバックも選択肢の一つです。
自宅を売却した後に売却先と賃貸借契約を結び、賃貸として同じ家に住み続ける仕組みです。
売却金をローン返済に充てられます。
家への愛着が強く、引越しを避けたいという方に向いています。
一方で、売却価格が通常の売却より低くなりやすいことや、将来マイホームを買い戻す際のローン審査が厳しくなる可能性があることなど、デメリットも理解しておきましょう。
厳しい状況に追い詰められると、以下のような行動に走りがちですがこれは絶対にNG！
- キャッシングやカードローンで補填する
- 督促状を無視して放置する
住宅ローンより金利の高いカードローンに頼ると、返済の総額がさらに膨らみます。
一時しのぎにはなっても、根本的な解決にはならず、じわじわと首を絞める結果になります。
そして、借入先への連絡を無視しても手続きは進むだけです。
苦しくなったと感じたら早めに金融機関や不動産会社へ相談することが、最善の一手です。
住宅ローンが払えないと感じたら早めの行動を！売却も選択肢の一つ
住宅ローンが払えなくなる理由はさまざまですが、滞納を放置すると最終的には競売にかけられ、自宅を失うリスクがあります。
競売を避けるには、金融機関への早期相談や任意売却・リースバックなど、状況に応じた手段を選ぶことが肝心です。
「もう少し様子を見よう」と時間をかけるほど、取れる選択肢は狭まっていきます。
状況によっては、思い切って売却を含めた選択肢を検討することが、生活を立て直す有効な方法になるケースもありますよ。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。