借地権付き建物を売却したい！売却方法や売却までの流れをご紹介！

こんにちは。こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

借りた土地の上に建てた建物のことを、借地権付き建物といいます。

これは、一般的な持ち家である土地・建物両方に所有権がある状態とは違い、土地は所有権ではなく借地権をだけを持っている状態。

この状態の建物は売却できるのでしょうか？

 

今回のコラムでは、借地権付き建物の売却について解説。

借地権や借地権付き建物の概要から、借地権付き建物の売却方法、売却の流れを順にご紹介します。

借地権付き建物の売却を考えている方のほか、借地権付き建物の購入を検討している方もぜひご覧ください。

 

 

借地権とは？借地付き建物にはどんなメリットがある？

借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる権利のことです。

 

借地人は地主へ賃料を支払って土地を借り、そこに家を建てます。

この場合の家は借地権付き建物となり、借地人は建物の所有権を持っていますが、土地の所有権はなく、借りる権利である借地権のみとなります。

 

厳密に言うと、借地権は「地上権」と「賃借権」の2種類に分かれます。

 

地上権は、土地を直接的かつ排他的に支配できる権利です。

借地人が土地を直接支配できるので権限が強く、地上権登記設定が必要、抵当権を設定できる、地主の承諾なく売買や転用ができるという特徴があります。

 

一方、賃借権は賃貸借契約に基づいて土地を使用できる権利です。

抵当権は設定できず、売買や転用には地主の許可が必要です。

 

地上権は借地人の権利が非常に強く、地主にとって不利なのであまり設定されません。

一般的に「借地権付き建物」という場合は、賃借権であることが多いです。

 

借地権付き建物のメリット・デメリット

借地権付き建物にはそれぞれメリットとデメリットがあります。

どのような特徴があるのか、売却前におさらいしておきましょう。

 

メリット①購入価格が安価

一般的な土地の売買（所有権）と比べると、借地権の土地は低価格で取引されます。

建物代＋土地代（借地権）でも購入価格が安価になりやすく、予算的に購入しやすい物件となるでしょう。

 

メリット②土地の税金が課税されない

土地については所有権を持たないので、取得時の不動産取得税や毎年の固定資産税・都市計画税がかかりません。

相続税、贈与税はかかりますが、評価額に地域ごとの「借地権割合」を乗じた税額になるため、所有権のある土地よりも安くなります。

 

建物は所有権がありますので、不動産取得税や固定資産税・都市計画税がかかります。

 

メリット③長く使用できる

「借地権がある土地は、契約が満了したら土地を返さなくてはいけないのか？」「自宅がある土地を返せと言われたら困る」と思うかもしれませんね。

 

しかし、普通借地権の契約期間は最短で30年以上と長期です。

さらに、更新も可能で初回の更新後は最短20年、それ以降の更新後は最短10年の契約期間とすることが借地借家法で決められています。

 

賃貸契約の更新については借地人の権利が強く、地主からの更新拒否や契約解除は地代の不払いや、建物の老朽化といった正当事由がなければ認められません。

 

なお、契約期間満了時に更新がない「定期借地権」という契約もあります。

この場合は更新がなく満了時に契約終了となりますが、最短50年以上と長期の契約になります。

 

デメリット①地代の支払いが必要

土地を借りて使用しているため、地主へ地代（賃借料）の支払いが必要です。

賃借料は、普通借地権の場合でその土地の固定資産税・都市計画税の3倍程度が相場です。

購入費が安い・固定資産税などを支払わなくて良いメリットと、長期にわたる地代支払いのデメリットを天秤にかけて考える必要があるでしょう。

 

周辺の地代相場や固定資産税が上がるなど、状況が変わると地代の値上げを要求される可能性もあります。

 

デメリット②リフォームや建て替え、売買には地主の承諾が必要

大規模リフォームや建て替え、土地の利用方法の変更、売却などには地主の承諾が必要になります。

 

さらに、承諾に際しては「承諾料」を求められることも多いです。

承諾料は話し合いで決められますが、一般的な相場としては増改築承諾料は更地価格の2～4％、建て替え承諾料は更地価格の3～5%、売却は借地権価格の10%程度です。

 

デメリット③住宅ローンの審査に通りにくい

賃借権には抵当権を設定できないため、住宅ローンを申し込む際に担保となるのは建物だけです。

そのため、資産価値が低く、融資が受けられなかったり、融資上限が低かったりする可能性があります。

 

地上権の場合は土地にも抵当権を設定できるため、賃借権よりもローンに通りやすい傾向があります。

 

 

借地権付き建物を売却する方法

借地権付き建物は、売却できます！

賃借権の場合は地主に承諾を得た上で売却、地上権の場合は地主の承諾なしで売却可能です。

 

借地権付き建物の売却方法は2種類

借地権付き建物の売却は主に、①地主に売却する ②第三者に売却する の2種類。

それぞれについて解説します。

 

①地主に売却する

土地の所有権を持つ地主に売却するのは、話が早い方法です。

借地権付き建物を地主に売却すると、その時点で賃貸借契約は終了し、土地の権利は完全な形で地主に戻ります。

 

②第三者に売却する

借地権付き建物として、土地の権利ごと第三者へ売却する方法です。

不動産会社を利用して、市場で買い手を探します。

 

不動産会社へ直接売却することも可能です。

どちらのパターンでも地主から売却の承諾を得る必要があり、承諾料は売主が負担します。

 

地主の承諾を得られない場合はどうなる？

売買や増改築、建て替えについての地主の承諾を得られない場合は、「借地非訟（しゃくちひしょう）」の手続きにより裁判所から許可を得て進める方法もあります。

 

ただし、時間や手間、費用がかかる上、地主との関係性も悪くなってしまうことが予想されます。

借地非訟は最終手段として、できるだけ話し合いで解決する方法を模索しましょう。

 

 

借地権付き建物を売却する流れ

借地権付き建物を売却する際の流れを確認しましょう。

 

①不動産会社へ相談

借地権付き建物の売却では、地主との交渉や土地・建物の価格設定などに専門知識が必要です。

 

不動産売却が成功するかどうかは、不動産会社の手腕にも左右されます。

経験豊富で信頼できる不動産会社にお願いしたいものですよね。

 

こちらのコラムで不動産会社の選び方についてご紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。

不動産売却時の不動産会社の選び方は？大手・中小の特徴も知ろう

 

②不動産査定、媒介契約

査定価格を確認し、売却を依頼する不動産会社を決めたら媒介契約を結びます。

媒介契約には同時に複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約、1社にのみ依頼をする専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

 

借地権付き建物の売却では複雑な交渉や手続きを任せることになるため、専任媒介契約や専属専任媒介契約にするのがおすすめです。

 

媒介契約については、こちらのコラムもご参考ください。

不動産売却の媒介契約の種類は？違いやメリット・デメリットなど解説！

 

③地主と交渉

売却の方針が決まったら地主から売却の承諾を得ましょう。

トラブルを防いでスムーズに進めるためにも、交渉は直接行わず、不動産会社に任せると良いです。

 

④売買契約締結

地主の承諾を得てから売却活動を行い、買手が見つかったら売買契約を締結します。

不動産売買契約書のほか、地主には承諾書を作成してもらいましょう。

 

売買契約締結時点で手付金を受け取り、不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。

 

⑤地主へ承諾料の支払い

地主へ譲渡承諾料を支払います。

承諾料は借地権価格の10%程度が相場といわれていますが、個別性が高いので不動産会社としっかり相談しましょう。

 

また、買主が購入後に家の建て替えを予定しているなら、建て替え承諾と建て替え承諾

料も必要で、こちらも売主負担となります。

 

⑥決済・引き渡し、仲介手数料支払い

物件費用の残金決済を受けて物件を引き渡し、建物の所有権移転の手続きをすれば売却が完了です。

不動産会社へ仲介手数料の残金を支払います。

 

 

借地権付き建物の売却は不動産会社と二人三脚で進めよう

借地権付き建物とは、借りている土地に建っている建物のことです。

 

借地権は土地を借りる権利であって所有権ではないため、土地の購入価格が安価、土地の不動産取得税や固定資産税がかからないというメリットがあります。

借地権の契約期間は長期で更新では借地人の権利が強いため、リスクも少ないです。

 

一方、土地を借りている限りは地代の支払いが必要、リフォームや建て替え、売却には地主の承諾が必要、住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットもあります。

 

借地権付き建物は地主の承諾があれば売却可能です。

地主に売却する、第三者に売却するという選択肢がありますが、いずれにしても地主との交渉が必須のため、専門的な知識が必要になります。

 

そのため、借地権付き建物の売却は専門知識を持つ不動産会社に依頼し、二人三脚で進めていくのがおすすめ。

トラブルを避けるためにも、地主との交渉は不動産会社に間に立ってもらいましょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！