不動産売却の手続き
2025.01.22
相続登記をしないとどうなる？デメリットや手続きについて解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
2024年4月1日から、不動産の相続登記が義務化されました。
これまでは相続登記をせずにそのままにしていたケースも多いのですが、相続登記をしないとどうなるのでしょうか？
今回のコラムは、不動産の相続登記をしないとどうなるのかや、起こり得るリスクやデメリットについてお話しします。
また、相続登記の手続きについても解説しますので、ぜひご覧ください。
※こちらのコラムは2025年1月時点の情報をもとに作成しています。
相続登記とは？
相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から相続した不動産（建物や土地）の所有権を、新しい所有者（相続人）の名義に変更する法的手続きのことです。
正式には「相続による所有権の移転登記」といい、大切な財産を守るための重要な手続きです。
相続登記を行わないと、第三者へ法的に自分の不動産であることを主張できず、不動産の売却や建物の解体などもできません。
相続登記の義務化とその背景
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。
これまでは相続登記の手続きには、特に期限が決まっていませんでした。
しかし、法改正により、相続開始を知った日または遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を申請することが必要となりました。
なお、2024年4月1日以前に相続した不動産については、2024年4月1日から3年以内に相続登記手続きすることとなっています。
相続登記の義務化には、「所有者不明の土地・建物を減らしたい」という理由があります。
不動産を相続すると所有者が変わるので、実態に合わせた変更として相続登記が必要ですが、相続登記をせずにそのままにされているケースも多く見られました。
しかし、その状態で相続が繰り返されると、相続人（所有権者）が子や孫へと増え続け、現在の所有者の特定が困難になってしまいます。
所有者がわからない不動産は適切な管理がされないことが多く、ボロボロになっても売却や取り壊しができません。
その結果、放置された空き家が治安や環境の悪化を招いたり、健全な不動産取引を妨げたりするなど、社会問題となっているのです。
このような問題を防ぐため、相続登記が義務化されることになりました。
相続登記をしないとどうなる？デメリットを紹介
もし相続登記をしないとどうなるのでしょうか。
起こり得るデメリットやリスクを知っておきましょう。
過料が科せられる可能性がある
正当な理由なく期限内に相続登記の手続きを行わなかった場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
ただし、相続人特定や資料収集に時間がかかる場合や、遺産分割協議が終わらない場合などは、「相続人申告登記」を行うことで、期限を延長することができます。
不動産の活用ができない
相続登記をしないと、以下のような不動産の活用ができません。
- 不動産の売却
- 建物のリフォーム
- 建物の解体
- 不動産を担保とした融資
実態として相続人に不動産の所有権が移っていても、不動産登記の名義を変更していないと上記の手続きができないのです。
また、相続した不動産の売却では、条件を満たせば税金の特例があり、税金負担を抑えて売却できます。
しかし、税金の特例を適用するには「相続してから●年以内」など期間の条件もあります。
そのため、相続登記をしないと特例の適用ができる期間内に売却ができず、これらの控除や特例も適用できない可能性もあるのです。
不動産の権利関係が複雑になる
相続してから相続登記を行うまでの間、その不動産は相続人全員の共有財産となります。
この状態で放置している間に、複数いる相続人のうちの1人が亡くなると、その人の持分は、その人の配偶者や子、場合によっては孫になどに相続され、相続が繰り返されることで相続人がどんどん増えていってしまいます。
相続登記の手続きには、現在の相続人全員の同意が必要です。
相続人が多いほど、相続人を探して確定し、全員から同意を得て必要な書類を作成するのが大変な作業となってしまいます。
また、相続人の中には疎遠になって連絡が取れない人がいたり、意見が対立して同意が得られなかったりすることも少なくありません。
特に不動産は維持管理の手間や費用、固定資産税などの負担も発生するため、トラブルになりやすいです。
債権者からの差し押さえリスクがある
相続登記をするまでは、相続した不動産は相続人全員の共有財産です。
相続人の中に借金のある人がいる場合、その債権者から不動産の持分を差し押さえられてしまう可能性があります。
不動産の一部を差し押さえられると、不動産の売却や解体などができません。
相続登記の申請手続きの流れと費用を確認！
相続登記の手続きについて、流れや費用を確認しておきましょう。
相続登記の手続きの流れ
相続登記の手続きは以下のように進めます。
- 不動産の登記簿を確認する
- 相続人を確定する
- 遺産分割協議書を作成する
- 必要書類を準備し、法務省へ申請する
流れにそって解説します。
1.不動産の登記簿を確認する
まずは、法務局で「登記事項証明書（全部事項証明書）」を取得し、相続する不動産の情報を確認します。
不動産登記には、表題部に不動産の住所や広さなど物件情報、権利部には所有権者の名前や現在の権利関係が記録されています。
現在の所有権者が被相続人になっているか、ほかに所有者や抵当権などが付いていないかなどを確認しましょう。
2.相続人を確定する
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本（場合によっては除籍謄本・改正原戸籍謄本など）を取得し、法定相続人を確定します。
3.遺産分割協議書を作成する
被相続人の遺産について、誰が・何を・どれだけ・どのような方法で分割するのか、相続人全員で話し合って決定し、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には相続人全員の実印を押印し、それぞれの印鑑証明書を添付します。
ただし「遺言書に従って分割する場合」「法定相続分通りに分割する場合」「法定相続人が1人だけの場合」は、遺産分割協議は不要です。
4.必要書類を準備し、法務局へ申請する
相続登記申請書を作成し、必要書類を揃えて不動産の住所を管轄する法務局へ申請します。
【必要書類】
- 相続登記の申請書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の戸籍の附票（または住民票の除票）
- 相続人全員の戸籍謄本（死亡日よりも後に発行されたもの）
- 不動産を取得する相続人の住民票
- 遺産分割協議書または遺言書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 相続人全員の本人確認書類
- 不動産の固定資産評価証明書 など
相続登記にかかる費用
相続登記にかかる主な費用も確認しておきましょう。
- 各種証明の書取得費用：各件数百円程度
- 登録免許税：不動産価額の0.4％ ※土地については2025年3月31日まで免税
- 司法書士に依頼する場合：約10万円～
相続登記の手続きは自分で進めることも可能ですが、書類集めや遺産分割協議書作成、申請書作成、申請などが大変な場合は、司法書士に依頼する方法もあります。
不動産相続の手続きや必要書類、費用については、こちらのコラムでも詳しく解説しています。
不動産相続の手続き期限はいつまで？流れや必要書類、費用も解説
相続登記しないとリスクや罰則がある！ 早めの手続きがおすすめ
2024年4月1日より、相続登記が義務化されました。
正当な理由なく期限内に相続登記をしないと、10万円以下の罰金が科される可能性があります。
また、相続登記をしないままだと、不動産の売却やリフォームができない、相続人が増えて権利関係が複雑になる、ほかの相続人の債権者から差し押さえられるリスクも。
トラブルが起こる前に、早めに相続登記を行うことをおすすめします。
相続登記は自分でもできますが、相続人が多い場合などは手間がかかることもあるため、司法書士に依頼することもできます。
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