不動産売却の手続き
2024.09.26
不動産売却の名義変更とは？流れや必要書類・費用を解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
不動産売却時には、不動産の名義変更手続きが必要ですが、「不動産の名義変更ってどうすれば良いの？」「必要書類は何があるの？」と、不安がある方もいるでしょう。
そこで今回のコラムでは、不動産売却における名義変更について解説。
名義変更が必要な理由から手続きの流れ、名義変更手続きの注意点などをお話しします。
これから不動産売却を検討している方はぜひチェックしてください。
不動産売却における名義変更とは？
不動産の名義変更とは、不動産売買などで不動産の持ち主が変わったときに、不動産登記の所有者の名義を変更することを指します。
実際の所有者に合わせて、法律上の登録を変更するのです。
不動産の名義変更が必要な理由は、トラブルの防止と取引をスムーズに進めることの2点。
不動産の名義が持ち主本人になっていないと、不動産の所有権を法的に第三者に主張することができません。
実態に合わせて法的な登録も持ち主本人にしておくことで、不動産を他人に勝手に売却されたり、他人のものだと主張されたりするトラブルを防げます。
また、不動産を売却できるのは名義人のみです。
実態に合わせて名義変更しておくことで、不動産を売却する際にスムーズに進められます。
ただし、「高齢の親に代わって親の不動産の売却を進めたい」などのケースでは、名義人以外が売却できる場合もありますよ。
こちらのコラムで詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
不動産の名義変更が必要なケース
不動産の名義変更が必要になる主なケースは以下の3つです。
- 不動産を売買した
- 不動産を相続した
- 不動産の贈与を受けた
売買・相続・贈与により、実際の所有者と登記上の所有者が異なる状態になるため、実態に合わせて名義変更が必要となります。
不動産売却時の名義変更のやり方と必要書類・費用
不動産売却時の名義変更の流れは以下の通りです。
- 必要書類の準備
- 法務局への申請
- 登記簿謄本への反映
各ステップについて詳しく見ていきましょう。
1.必要書類の準備
不動産売買契約が成立したら、名義変更手続きの準備を始めます。
売主様が準備する書類は以下の通りです。
- 不動産売買契約書
- 登記識別情報通知もしくは登記済権利証（2004年以前に取得した物件の場合）
- 固定資産税評価証明書
- 印鑑証明書（発行日より3カ月以内のもの）
- 住民票（登記の住所と現住所が異なる場合）
- 本人確認書類
登記識別情報通知もしくは登記済権利証は不動産の取得時に発行を受け、保管しているはずです。
固定資産税評価証明書、印鑑証明書、住民票は自治体の窓口で取得可能で、それぞれ数百円程度の手数料がかかります。
2.法務局への申請
物件費用の決済と引き渡し日に、名義変更手続きを行います。
不動産の所在地を管轄する法務局へ、不動産登記申請書と必要書類、登録免許税などをあわせて提出します。
不動産売買による所有権移転登記の登録免許税は、固定資産税評価額の2％です。
ただし、軽減税率として土地は2026年3月31日まで1.5％、建物は2027年3月31日まで0.3％となっています。
3.登記簿謄本への反映
法務局への申請後、1～2週間程度で変更内容が登記簿謄本に反映され、手続きが完了します。
不動産売却で名義変更をするときの注意点
不動産売却では名義変更は必須です！
手続きにあたって知っておきたい注意点を4点ご紹介しますので、確認しておきましょう。
注意点①不動産売買での名義変更は立ち会いが必要
不動産売買での名義変更では、登記権利者（買主様）と登記義務者（売主様）の双方が立ち会って進める必要があります。
不動産売買では、売主様・買主様が揃う、決済・引き渡し時に名義変更の手続きを進めるのが一般的です。
注意点②手続きは専門家に依頼するのが一般的
名義変更の手続きは自分でも行えますが、複数の書類を揃えたり法務局へ申請したりなど手続きが多いので、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
専門家に依頼することで、手続きのミスを防ぎ、スムーズに名義変更を完了させることができます。
注意点③手続き費用は買主様負担
不動産売買による所有権移転登記は、基本的に買主様が中心となって行う手続きであるため、登録免許税と司法書士の報酬は買主様が負担するのが一般的です。
司法書士へ依頼した場合の報酬は、3～8万円程度が相場となっています。
注意点④売却前の名義も確認
相続した不動産を売却する際などに、被相続人の名義のままになっている場合があります。
そのような場合は、まず売主様の名義に変更した上で、売却手続き・買主様名義への変更手続き（相続登記の申請）をしなくてはいけません。
この場合の相続登記の登録免許税や司法書士費用は、売主様の負担となります。
土地をスムーズに活用するためにも、土地の持ち主が変わったらすぐに名義変更しておくことをおすすめします。
なお、2024年4月1日からは、相続登記が義務化されています。
所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記を行う必要があるため、注意しましょう。
正当な理由なく義務を果たさない場合は、10万円以下の過料の対象となります。
不動産を相続した場合の名義変更手続きや費用については、こちらのコラムで詳しく解説しています。
不動産相続の手続き期限はいつまで？流れや必要書類、費用も解説
不動産売却では名義変更が必須！持ち主が変わったらすぐに手続きを
不動産売却における名義変更は、不動産の所有者を実態に合わせ、法的に記録する重要な手続きです。
不動産の名義変更をすることで不動産の所有権を法的に主張でき、不動産を第三者に勝手に売却されるなどのトラブルを防ぎます。
また、不動産の売却は名義人本人しかできません。
不動産の実態に合わせて変更しておくことで、スムーズな取引が可能になります。
不動産売却での名義変更は、必要書類の準備、法務局への申請、登記簿への反映の3つのステップで進行します。
司法書士などの専門家に依頼するのが一般的で、登録免許税や司法書士費用は買主様負担が通例です。
なお、売却する不動産の名義が持ち主本人の名義になっていない場合は、売却前に名義変更の手続きが必要となります。
不動産の取引をスムーズに進めるためにも、不動産の持ち主が変わったら速やかに名義変更の手続きをすることが重要です。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
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この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。