不動産売却を名義人以外が行う方法は？名義変更の流れも解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

「親や祖父母などの不動産を売却をしたいけれど、どのようにすれば良いかわからない…」とお悩みの方もいますよね。

 

今回は、名義人以外が不動産売却を行う方法について詳しく解説します。

名義変更をする際の手続きの流れや注意点についても説明していますので、ぜひ参考にしてくださいね。

 

 

名義人以外が不動産売却を行うケースとは

名義人以外が不動産売却を行うケースとして多いのは、祖父や祖母、両親などが高齢で家やマンションが必要なくなり、その子どもや孫が売却を検討するケース。

 

そのほか、不動産が遠方にあって名義人が売却するのが困難だったり、名義人が多忙や体調不良で売却が難しかったり…という理由から、名義人以外が不動産売却を行うケースもあります。

 

名義人以外が不動産売却を行う場合、「自分以外の家族が不動産の名義人」であるケースが多いですが、そのほか「夫婦や兄弟が不動産の共有名義人」「土地と建物で不動産が別の名義人」などのケースも考えられます。

 

 

名義人以外が不動産売却をする方法

不動産売却は原則として本人以外は売却できません。

不動産売買は高額になるケースが多いので、たとえ家族であっても許可なく売買されると大切な財産を失ってしまう恐れがあるからです。

 

ただし、名義人の同意を得られれば売却は可能です。

 

名義人以外が不動産を売却するには？

名義人以外が不動産売却を行う方法をケースごとに詳しくご説明しますので、参考にしてください。

 

家族の不動産を売却する場合

高齢の祖父母、両親が名義人の不動産を孫や子どもなど親族が売却したい場合は、不動産の売却を依頼したという「委任状」を作成して代理人になるか、名義変更をすればOKです。

ただし名義変更をする場合は、名義人が生存していると贈与に該当するので、亡くなった後に相続するよりも多額の税金がかかってしまう可能性があります。

 

また、認知症などで本人の売却の意思確認が難しい場合は、成年後見人の申し立てをすれば、代理人による売却が可能です。

 

成年後見人は、配偶者や4等親以内の親族、弁護士、司法書士、社会福祉士などがなれます。

 

ただし、未成年の方は成年後見人にはなれないこと、家庭裁判所で内容に問題がないかを判断されるため、親族であれば選任されるとは限らないことも覚えておきましょう。

 

共有名義の不動産を売却する場合

夫婦や親族間などで共有名義にしている場合、分割された名義を一本化するという方法が挙げられます。

 

たとえば、夫婦名義の不動産なら同意を得てどちらかに名義を一本化したり、親族間の複数人で共有している不動産なら、贈与によって名義人を一本化したり、代表者に一時的に購入してもらう方法などがあります。

 

一本化が難しい場合は、共有名義人全員の同意を得られれば売却が可能です。

 

その場合、共有名義人全員の立ち会いが必要となります。

共有名義人の中に、遠方で現地に行くのが困難な方や、高齢で判断が難しい方がいる場合などは、名義人の一人が代表して委任状を獲得して代理人となり、売却することも可能です。

 

また、自分の持ち分（権利）のみを売却することもできます。

共有物の分割協議という手続きを行い、分割された権利部分のみを売却する方法です。

ただし、その場合も共有名義人全員の合意がなければ手続きはできません。

 

土地と建物で名義が異なる不動産を売却する場合

土地と建物で名義が違う場合も、共有名義のケース同様に名義を一本化する方法が一般的です。

たとえば、土地は親、建物は子ども名義という場合などは、どちらか一方が購入して同じ名義にしておくと売却しやすいです。

 

また、土地と建物が別々の名義でも、それぞれ個別に売却することは可能です。

 

ただ、土地だけを買っても別名義の建物が建っていれば自由に建物を建てるのは難しいですし、反対に建物だけを買っても土地の所有者の都合で突然住めなくなってしまう可能性があります。

親子など近しい親族間以外で、土地と建物が異なる名義の不動産を売買するのは、需要が少なくトラブルも起こりやすいため避けられがちです。

 

委任状を作成して代理人を立てる場合の注意点もチェック！

委任状には不動産売却に関する契約、代金の授受、登記など、代理人にどんな権限を与えるかを詳しく記載します。

 

代理人は本人の意思を確認せずに値引きを決められるなど、基本的に本人と同じ権限があるため、代理人の権限についてはしっかり話し合うことが必要です。

 

例えば勝手に値引きされてしまうのを避けたければ、売買金額や引渡しの時期といった部分を明記しておけば、代理人が行うことはできません。

また、代理人が売却を行う場合でも、不動産会社もしくは買主と名義人で「売却意思の確認」「本人確認」を行う必要があります。

 

 

不動産の名義変更手続きの流れ

名義人以外が不動産を売却するために、名義変更を行う方法もご説明しましょう。

 

名義変更には大きく分けて贈与・譲渡・相続の3種類の方法があります。

 

共有名義を一本化するケースでは、親族間の場合は贈与での名義変更が選ばれることが多いですが、もちろん金銭対価を伴う譲渡（売買）での名義変更もあります。

先に少し触れましたが、贈与を受けた人には「贈与税」がかかり、譲渡した人には「譲渡所得税」が課される可能性があることは覚えておきましょう。

 

家族が名義人になっているままで亡くなった場合は、相続での名義変更が必要です。

亡くなる前に相続を受ける話をしていても、名義変更手続きは行わなければいけません。

 

では、基本的な名義変更手続きの流れや必要書類もご紹介しましょう。

 

名義変更手続きの流れ・必要書類・費用

名義変更手続きは以下のような流れです。

1. 必要書類の準備
2. 書類作成
3. 申請

 

また、名義変更に必要な基本的な書類は以下の通りです。

• 登記申請書
• 収入印紙
• 不動産権利証（登記識別情報）
• 住民票
• 印鑑証明書
• 課税台帳（固定資産評価証明書）
• 委任状（代理人がいる場合）

 

このほか、贈与の場合は贈与契約書、金銭対価を伴う譲渡（売買）の場合は「売買契約書」、相続の場合は「相続人の戸籍謄本」や「遺産分割協議書」または「遺言書」などが必要です。

相続での名義変更時には相続関係説明図もあるとスムーズです。

 

名義変更時にかかる費用は、税金と手続きに関わる報酬の2つです。

 

税金の負担が大きいのは「登録免許税」です。

固定資産評価額によって税金の額が変わってきますので、事前に調べておくのがおすすめです。

 

例として、親から子へ不動産が贈与されたときの「登録免許税」は、不動産価格（固定資産評価額）の2％ですので、評価額が3,000万円だと60万円の税がかかります。

ちなみに、相続の場合の税率は0.4％となります。

 

手続きの報酬は、司法書士に依頼した場合、5～10万円程度です。

少しでも費用を抑えたい場合は、自分で手続きを進めることも可能です。

 

不動産相続の手続きについて、より詳しく知りたい方は、「不動産相続の手続き期限はいつまで？流れや必要書類、費用も解説」も参考にしてみてくださいね。

 

名義変更後の注意点

名義変更後は確定申告を忘れないようにしましょう。

譲渡は譲渡所得税、贈与は贈与税、相続は相続税といった税金が発生するケースがあります。

税金の算出方法や特例措置などは、各手続きにより違いますので、最新情報を国税局のホームページで確認しておくのが大切です。

 

結果的に収める税金がなくても、他の収入によっては払い過ぎた税金が戻ってくる場合もあります。

 

確定申告は、毎年2月中旬から3月中旬の間に行います。

国税局のホームページなどをチェックして、詳細を確認しておきましょう。

 

 

名義人以外が不動産売却を行う場合は名義変更が一般的

名義人以外が不動産売却を行いたいと考えるケースには、両親が住んでいる家を手放すことになったり、名義人がで何らかの理由で売却を行えなかったりするなどのケースがあります。

名義の状況は、共有名義になっていたり、土地と建物の名義人が異なっていたりとさまざまです。

 

原則として名義人以外が不動産売却をすることはできないので、名義変更を行うか代理人を立てる方法で売却します。

 

名義変更の方法には、大きく分けて贈与と譲渡と相続があります。

名義変更の基本的な流れは同じですが、異なる必要書類もあるので確認しましょう。

 

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