マンションを売却する流れを紹介！高く売る方法や費用も

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

マンションの売却はそう何度も経験することではないため、特に初めての場合はどのように進んでいくものか不安がありますよね。

 

そこで今回のコラムでは、マンション売却の流れについて順を追って紹介します。

マンション売却の流れや必要書類、費用などを知っておくことで、不安なく売却を進めることができますよ！

 

マンションを高く売るために知っておくべきポイントもあわせてお伝えします。

 

 

マンションを売却する流れ

マンションの売却を検討しているなら、まずは全体の流れを把握しましょう！

一般的に、マンション売却の流れは以下の6ステップで進みます。

 

【1】必要書類の準備：2週間程度

事前準備として、売却する物件の書類を揃えましょう。

査定依頼時に必要なもの、不動産売買契約までに必要なものなど、使うタイミングが異なる場合もあります。

取り寄せる必要がある書類などは準備に時間がかかることもあるので、早めの着手がおすすめです。

 

【必要書類】

• 登記済権利証または登記識別情報
• 物件購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
• 物件のパンフレットや図面
• 設備の仕様書
• マンションの管理規約または使用細則
• マンション維持費関連書類
• 住宅ローンの残高証明書
• 本人確認書類　　など

 

【2】不動産会社へ査定を依頼：1週間程度

査定とは、物件がいくらくらいで売れそうかという価格を算出することです。

査定結果を元に、売り出し価格を決定します。

 

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

 

机上査定

住所や面積、築年数などの物件情報を元に、過去の取引事例などからおおよその査定額を算出します。

即日～3日程度の短期間で査定が可能です。

 

訪問査定

不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、査定価格を算出します。

物件の状態や周辺環境なども踏まえて算出するので、精度の高い査定価格を出せます。

査定結果が出るまでには数日～1週間程度かかります。

 

机上査定はインターネットを利用して複数社にまとめて依頼することも可能。

複数社に机上査定を依頼し、その結果から数社を絞り込んで訪問査定を依頼するのが一般的です。

 

【3】不動産会社と媒介契約を締結：1週間程度

査定価格を確認し、不動産売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結びます。

媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、サービスの内容や条件の細かさなどが異なり、最も自由度が高いのが一般媒介契約です。

 

3つの媒介契約の内容やそれぞれのメリット・デメリットについては、こちらのコラムでも詳しく解説しています。

物件の状態や状況にあわせて適した契約を選ぶことが大切です。

不動産売却の媒介契約の種類は？違いやメリット・デメリットなど解説！

 

【4】売却活動：半年～1 年程度

チラシや住宅情報誌、インターネットなどに物件情報を掲載し、購入希望者を募集します。

売却活動自体は不動産会社が行い、購入を希望する方が現れた際の内覧対応などを行います。

 

居住中の場合は、内覧の際に売主様にお立会いいただくことがございます。

内覧に向けて室内の整理整頓や清掃をしておきましょう。

 

【5】売買契約の締結・引き渡し：1カ月前後〜2カ月程度

買主様が決まり、細かい条件のすり合わせが済んだら、売買契約に進みます。

不動産売買契約書と重要事項説明書を確認し、手付金を受け取って不動産売買契約の締結となります。

 

買主様が住宅ローンを利用する場合は、不動産売買契約締結のタイミングでローンの申し込みをします。

ローン実行をもって残金決済がされ、物件の引き渡しをして取引が完了。

引き渡しにあわせて、不動産の所有権移転登記などの手続きも行います。

 

【6】確定申告

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出たら、譲渡所得税の申告と納付が必要です。

確定申告期間は売却した翌年の2月16日から3月15日まで。

 

売却で赤字（譲渡損失）が出た場合には控除や特例などが適用されることもあるため、こちらも忘れずに確定申告をしましょう。

 

不動産売却は平均で3～8カ月程度の時間がかかるといわれ、戸建てよりもマンションのほうが早く売れる傾向があります。

こちらのコラムでも不動産売却の流れやかかる期間について詳しく解説しています。

不動産売却の期間はどのくらい？長くなる要因や短縮方法を確認

 

 

マンションを高く売却する方法

マンションを売るなら、少しでも高く売りたいものですよね。

マンションを高く売るために押さえておくべきポイントを3つご紹介します。

 

ポイント①売却時期

進学や就職、転勤などの新生活に向けて住宅需要が高まる2～3月頃に向けて売り出すと、高値で売りやすいです。

準備期間なども踏まえて逆算してスケジュールを組み、タイミングを見極めましょう。

 

また、マンションの大規模修繕を行なったあとや周辺エリアの開発後など、利便性が上がったタイミングなども、価格相場が上がる傾向がありますよ。

 

ポイント②売り出し価格

安くしすぎると損をしてしまいますし、かといって相場よりも高く設定すると購入希望者が現れずに時間が経ってしまい、結果的に思っ高く売るためには、売り出し価格の設定も重要です。

た以上に値引きせざるを得なくなってしまうことも。

根拠があって精度の高い査定価格を元に売り出し価格を設定しましょう。

 

ポイント③インスペクション（既存建物状況調査）

インスペクションとは、住宅診断士などの専門家が客観的に住宅の状況をチェックするものです。

住宅の劣化や損傷、欠陥の有無を調べ、修理が必要な時期やその費用についてもアドバイスをします。

 

中古マンションを購入する際の不安の一つが劣化状況ですので、正確な状況を確認することで不安なく購入してもらえ、不要な値引きを避けることができるでしょう。

 

 

マンションの売却にかかる費用

マンションが売れれば売却金としてまとまったお金が入りますが、それとは別に売却費用もかかります。

こちらも大きな費用になる場合があるため、どんな費用がかかるのか事前に知っておきましょう。

 

仲介手数料

マンション売却を依頼した不動産会社へ支払う費用です。

不動産売買契約成立をもって発生し、契約時に半分、引き渡し時に半分支払うのが一般的。

 

法律で上限額が決められており、売却価格が400万円を超える場合は【売却価格×3%+6万円+消費税】が上限です※。

例えば、1,000万円で売却した場合は、【1,000万円×3%+6万円+消費税＝39万6,000円】となり、39万6,000円が上限となります。

 

※2024年7月以降は「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」により、物件価格が800万円以下の低廉な空き家などについては、30万円の1.1倍が仲介手数料の上限となります。

 

登録免許税

マンションの登記を変更する際の手数料です。

マンション売却で通常必要となる登記手続きは所有権移転登記で、この登録免許税は買主様が負担します。

 

住宅ローン返済中物件であれば抵当権抹消登記も必要で、こちらの登録免許税は売主様負担が一般的です。

 

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき約 20,000 円です（司法書士の

報酬額含む）。

司法書士によって金額が異なる場合がございますので、担当営業へご確認くださいませ。

 

登記手続きを司法書士などに依頼した場合は、報酬も支払います。

 

印紙税

印紙税は一定額以上の売買契約に対して課税される税金で、売買契約書に印紙を貼付して納付します。

印紙税額は売却価格によって異なります。

 

譲渡所得税

マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告で譲渡所得税の申告と納付をします。

譲渡所得税の税率は以下の通りです。

• 短期譲渡所得率（所有期間5年以下）：39.63%
  （所得税30%、住民税9%、特別復興支援税0.63%）
• 長期譲渡所得率（所有期間5年超）：20.315%
  （所得税15%、住民税5%、特別復興支援税0.315%）

 

10年を超える所有期間がある自宅マンションの売却の場合は、6,000万円以内の譲渡所得についてはさらに軽減税率があります。

 

 

マンション売却の流れや費用を知ってスムーズに進めよう

マンション売却の流れは以下の6ステップです。

事前に流れを知っておくことで不安なくスムーズに進められますよ。

1. 必要書類の準備
2. 査定依頼
3. 不動産会社と媒介契約
4. 売却活動
5. 不動産売買契約・引き渡し
6. 確定申告

 

マンションを少しでも高く売るには、適切な売り出し時期や価格設定が重要で、物件状態を確認するためのインスペクションの実施なども検討を。

売却時には仲介手数料や登録免許税、印紙税などの費用がかかり、利益が出た場合には譲渡所得税が発生します。

 

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