土地・空き家のこと
2024.05.15
私道に面した土地を売却する方法とは？ポイントを解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。
個人が所有・管理する私道に面した土地は、トラブルなどを心配して購入を敬遠される傾向があります。
そのため、売却時には買い主の不安を払しょくする対応などが大切になります。
今回のコラムでは私道に面した土地を売却するポイントについて解説。
スムーズに売却する道筋もご紹介しますので、私道に面した土地を所有している方はぜひご覧ください。
私道に面した土地とは？公道との違い
一般的な道路「公道」は国や自治体が所有管理していて、誰もが通れる道ですよね。
管理や修繕なども国や自治体の責任で行われます。
それに対して、「私道」は個人が所有・管理している道のこと。
個人の所有物なので、修繕や管理は所有者の責任・費用で行われ、通行についても所有者が「所有者以外は通行不可」などの制限をかけられます。
私道に面した土地が売却しにくい理由
私道に面した土地を購入するということは、生活でその私道を使用したり、または土地と一緒に私道も購入して管理したりする可能性があるということ。
そのため、私道に面した土地は「私道の使用でトラブルがあったらどうしよう」「私道の管理に大きな手間や費用がかかるのは困る」といった心配から、購入が敬遠される傾向があるのです。
また、後ほどあらためて説明しますが、私道にのみ接している土地でその土地が接道義務を満たしていないと、「再建築不可」といって、その土地には新しく建物を建てられません。
その場合も、土地の使い方が制限されてしまうので購入を敬遠されがちです。
なお、一つの私道に対して複数の所有者がいる場合は権利関係がさらに複雑になります。
複数人で所有・管理している私道は、複数人で共有している「共同所有型私道」、複数人で分筆してそれぞれ所有している「相互持合型私道」の2種類に分かれます。
相互持合型私道の場合は、自分の所有分以外の私道の使用は所有者の許可を取る必要があります。
私道に面した土地を売却する際のポイント
私道に面した土地の売却では、先ほどもお話しした「トラブルがあったらどうしよう」「管理に大きな手間や費用がかかると困る」「再建築不可？」などの不安を解消できるかどうかが大きなポイントに。
具体的には以下の点をクリアにしていきましょう！
私道の権利関係を明らかにする
私道の所有は単独なのか、複数人なのか。
複数人の場合は、共同所有型なら持分割合はどれだけか、相互持合型なら具体的にどこを所有しているのかを明確にしておきましょう。
また、所有権のない私道に面している場合や相互持合い型の場合は、他人所有の部分の通行許可があるか、土地の掘削工事許可があるのかなども確認と提示が必要でしょう。
通行許可や工事の許可は、口頭だけでなく書面で残しておくとトラブルを防げます。
私道の管理費用を明確にする
私道も不動産の一種ですから、所有権があると固定資産税がかかります。
修繕や除雪、除草などのメンテナンスは所有者に責任があるため、その費用目安も確認を。
また、通行許可や工事許可を得るにあたって、所有者へ通行料や整備協力金、堀削承諾料などを支払っているケースも、その金額を明確にし、購入希望者へしっかり伝えましょう。
「私道の維持管理にどのくらいの費用がかかるか分からない」という不安を減らせますよ。
接道義務を満たしている土地か確認する
接道義務とは、「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけない」というもの。
この条件を満たしていない土地には、新たに建物を建てられない（再建築不可）という、建築基準法による規定があります。
すでに建築済みの家にはそのまま住むことができますが、大規模修繕や建て替えなどができないので、土地の使い方に制限が出てしまいます。
接道義務の問題を解決するには、家を後退させて道路の幅を広げる（セットバック）、隣地を購入して道路との接地面を広げるなどの対応が必要です。
私道に面した土地のほか、売れにくい土地の特徴やその対処法などを以下のコラムでご紹介していますので、あわせてチェックしてみてくださいね。
不動産売却の流れや手続きもあらためて確認しておきましょう！
売れる土地・売れない土地は何が違う？特徴や売却の工夫を確認！
私道に面した土地をスムーズに売却する方法
私道に面した土地をできるだけスムーズに売却したいなら、こんな方法も検討してみてください！
私道持分を取得してから売却する
面している私道に所有権がない場合に、持分を購入してから土地と私道をセットで売る方法です。
私道持分があれば通行や工事の許可をとる必要はなく、周りの私道所有者とのトラブルの可能性や交渉の手間を減らせます。
隣人に売却する
同じ私道に面している隣地の所有者に売却する方法です。
すでに土地と私道の状況を把握しているので、売却交渉がスムーズに進む可能性があります。
また、私道の権利関係や接道義務などの問題は、隣地とその私道をセットで購入することで解消するケースもあります。
不動産会社に売却する
不動産会社に直接土地を買い取ってもらう「不動産買取」という方法です。
不動産会社は土地の売買のプロですから、私道に面した土地も状況を確認した上でそのまま買取ってもらえる可能性もあります。
不動産買取は一般的な仲介での売却よりも売却価格が低くなるデメリットがありますが、買い主を探す手間なくスピーディに売却できるのがメリットです。
不動産仲介と不動産買取の違いについては、こちらのコラムでご紹介しておりますので、あわせてご覧ください。
不動産の仲介と買取の違いは？メリット・デメリットは？どっちを選ぶ？
私道に面した土地の売却では権利関係の整理が大切
私道とは個人が所有・管理している道で、管理責任は所有者、通行も所有者が制限をかけられます。
私道の所有者が複数人の場合は、さらに権利関係が複雑になっていることも。
このような私道に面した土地は、購入後のトラブルや費用負担を心配して購入を敬遠される可能性があり、売却が難しいケースがあります。
そのため、私道に面した土地を売却する際には、私道の権利関係や管理費用、接道義務の適否などを明確にし、買い主の不安を払しょくすることが大切です。
また、スムーズに売却する方法として、私道持分を取得してから売却する方法や隣人に売却する方法、不動産会社に売却する方法などもぜひ検討してみてください。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします。
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。