袋地売却の基礎知識と売却を成功させる方法

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

「袋地は売れないと聞いたけど本当？」「袋地を売るにはどうすればいいの？」とお悩みの方も多いのではないでしょうか。

袋地は一般的な土地と比べて価値が低く、売却が難しいといわれています。

しかし、正しい知識と適切な戦略があれば、袋地でも満足のいく条件で売却することは可能です。

 

今回は、袋地の定義から売却が難しい理由、そして売却を成功させるためのポイントまで、袋地の売却に関する疑問をわかりやすく解説します。

 

 

袋地（ふくろち）とは？

袋地（ふくろち）とは、周りを他人の土地で囲まれ、公道に面していない土地のことです。

無接道敷地とも呼ばれます。

 

袋地を囲んでいる土地のことは、囲繞地（いにょうち）といい、袋地の所有者は他人が所有する囲繞地を通らないと公道へ出ることができません。

 

また、池や沼、河川、水路、海などに囲まれ、そこを通らないと公道に出られない土地は、準袋地といいます。

 

袋地の住人は、公道に出るために囲繞地を通行する権利（囲繞地通行権）が民法で認められています。

ただし、囲繞地を通行するには原則通行料を払う必要があります。

通行料の金額は袋地の所有者と囲繞地の所有者で話し合って決め、1年ごとに納めるのが一般的です。

 

袋地のデメリット

袋地の最大のデメリットは、接道義務を満たしていないために新しい建物を建てられないことです。

 

接道義務とは、建築基準法で定められている規定で、「幅4m以上の道路に2m以上接している敷地」でないと、建物が建てられないというものです。

 

現在ある建物はそのまま使うことはできますが、一度解体すると新たに建物を建てることはできません。

そのため、地震や火災などで建物が倒壊した場合も、新築することができないという大きな制約があります。

大規模修繕についても制限があるため、建物の老朽化への対応ができない可能性も高いのです。

 

また、袋地の所有者は敷地から公道への出入りのために、囲繞地を通行しなくてはいけません。

毎日の生活で他人の敷地を通らなければならないのは、権利があるとはいえ、ストレスがかかるものでしょう。

 

 

袋地の売却が難しいといわれる理由

袋地が売りにくいといわれる主な理由を確認しましょう。

 

新たに建物を建てられない

先に説明したように、袋地は「再建築不可物件」に分類されます。

既存の建物が老朽化したり倒壊したりしても、新しく建て直すことができません。

 

更地の袋地であれば、そもそも新築ができないため、土地の活用方法が限られてしまいます。

こうした建築上の制約から、購入を検討する人が少なくなり、売却が難しくなるのです。

 

住宅ローンの審査が通りにくい

再建築不可物件は金融機関にとってリスクが高く、資産価値が低いため、住宅ローンの審査に通りにくいです。

住宅ローンが使えない場合、購入者は全額現金で支払う必要があり、購入できる層が限定されてしまいます。

 

住環境が良くないことが多い

袋地は周囲をほかの建物や土地に囲まれているため、住環境が気になるというケースもあります。

日当たりや通風性が良くない、近隣との距離が近いために生活音が気になる、プライバシーが守りにくいという問題も生じやすいです。

 

日々の暮らしにおいて、隣人への配慮が必要となる場面も発生しやすいでしょう。

 

死角ができやすいため防犯面での不安もあり、空き巣などの被害リスクも懸念されます。

 

緊急時や災害時の安全面に課題がある

袋地は公道に面していないため、災害や火災といった緊急時に、消防車や救急車が直接アクセスできず、対応の遅れにつながるリスクがあります。

災害発生時の避難経路としても課題が残ります。

 

また、同様にリフォームや解体工事の際には重機や工事車両の進入が制限されるため、工事費用が割高になる傾向があります。

 

インフラ修繕時に制約がある

給排水管が隣接地の下に埋設されているケースが多く、修繕工事を行う際には隣地の所有者から事前に許可を得る必要があります。

水回りのトラブルが発生し、給排水管の工事が必要になっても、許可をもらうまでは修繕作業に着手できないといった問題が生じてしまいます。

 

 

袋地売却を成功させるための方法

袋地売却には特有の課題がありますが、適切なアプローチで売却の成功率を高めることができます。

状況に合わせて最適な方法を検討しましょう。

 

隣地を購入して接道条件を満たす

最も有効な方法の一つは、公道に面している隣地を購入し、自分の土地と一体化して接道条件を満たすことです。

これにより袋地の状態が解消され、一般的な土地として売却可能になります。

 

隣接地所有者へ売却する

別のアプローチとして、隣接する土地の所有者に袋地を買ってもらう方法があります。

隣接する敷地であれば一つの敷地となるため、隣地の所有者にとっては袋地というデメリットはありません。

 

特に隣接地の所有者との関係が良好な場合は、交渉がスムーズに進むことが期待できるでしょう。

 

近隣住人との良好な関係性をアピールする

袋地は囲繞地の通行問題などがあり、周囲の土地所有者との関係性も重要です。

可能であれば内見時に隣接地の所有者に立ち会ってもらうなどし、良好な関係性をアピールすることで、購入希望者の不安を軽減できることもあります。

 

不動産会社に買取してもらう

迅速な売却を希望する場合は、不動産会社による買取サービスの利用も選択肢の一つです。

 

不動産買取では、仲介による売却よりも低い価格での売却となるのが一般的。

しかし、市場で購入希望者を見つけにくい袋地において、スムーズに現金化できる点はメリットといえるでしょう。

 

仲介と買取の違いについては「不動産の仲介と買取の違いは？メリット・デメリットは？どっちを選ぶ？」もご覧ください。

 

不動産会社によっても査定価格は異なるので、複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定価格を比較して検討すると良いでしょう。

 

袋地の売却をお考えの方は、こちらのコラムもぜひ参考にしてください。
土地の特性や効果的な売却方法について詳しく解説しています。

売れる土地・売れない土地は何が違う？特徴や売却の工夫を確認！

 

 

袋地の売却は難しいが工夫次第で売却可能！

袋地とは、周りを土地で囲まれ、公道に面していない土地のことです。

再建築不可物件のため住宅ローンも組みにくく、そのほかさまざまな理由から通常の土地と比べて売りにくいとされています。

 

しかし、隣接地を取得して接道義務を満たす、隣地所有者への売却交渉、良好な近隣関係のアピール、不動産買取の利用など、状況に応じた適切な方法を選ぶことで袋地でも売却は可能です。

 

袋地の売却をご検討中の方は、まずは不動産の専門家に相談し、最適な売却方法を検討しましょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

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