セカンドハウスを売却時にかかる税金とは？節税できる可能性を解説

こんにちは。

郡山市から県南地域専門の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

リモートワークが普及して、新しいライフスタイルが広がってきた昨今。

セカンドハウスのニーズも高まっています。

セカンドハウスは税制上では、別荘や投資用物件とは違った扱いになり、これらより税金が優遇されることもあります！

 

そこで今回のコラムでは、セカンドハウスの税金について解説。

セカンドハウスで受けられる税金の軽減措置や、売却時にかかる税金についてご紹介します。

所有しているセカンドハウスを売却しようと考えている方、これからセカンドハウスの所有を検討している方などぜひご覧ください。

 

 

セカンドハウスの需要とは？軽減措置についても解説

仕事の都合やライフスタイルに合わせて、自宅以外に居住する拠点を「セカンドハウス」といいます。

休暇や長期休みに保養目的で使用する別荘とは違い、日常的な生活拠点の一つとして住む住宅です。

 

コロナ禍以降のリモートワークの普及から、セカンドハウスの需要は拡大しています。

セカンドハウスがあれば、「田舎暮らしをしたいけど完全移住はハードルが高い」「定期的にあるリモートワークの日は郊外で仕事をしたい」「平日は都心、休日は郊外の二拠点生活をしたい」なんて希望も叶いますね！

 

ライフスタイルの選択肢が増え、快適に生活や仕事ができる、趣味や休日をさらに楽しめるほか、不動産ですから資産にもなるのが、セカンドハウスを保有するメリットです。

 

セカンドハウスは別荘や投資用物件と違って、あくまで自分が住むための居住用住宅。

そのため、税金に関してもマイホームと同じような軽減措置を受けられるものがいくつかあります。

別荘や投資用物件よりも税金の負担が軽いことが特徴です。

 

なお、別荘は地方税法施行令36条2項にて「日常生活の用に供しないものとして総務省令で定める家屋又はその部分のうち専ら保養の用に供するものとする。」と定義されています。

保養目的のぜいたく品という位置づけで、居住用住宅にあるような税金の軽減措置はありません。

 

セカンドハウスに適用される税金の軽減措置

不動産の取得や所有にかかる税金のうち、セカンドハウスに適用される軽減措置をご紹介します。

 

固定資産税・都市計画税の住宅用地の軽減措置

固定資産税の一般的な税額は【課税標準額×税率（1.4%）】です。

居住用住宅が建っている土地は課税標準の特例措置が適用され、その分税額が軽減されます。

都市計画税も同様です。

 

土地の課税標準の特例措置は次のとおりです。

• 小規模住宅用地の特例：土地面積のうち200㎡までの部分は、課税標準額が1/6、都市計画税課税標準額が1/3
• 一般住宅用地の特例：土地面積のうち200㎡を超える部分は、課税標準額が1/3と、都市計画税課税標準額が2/3

 

不動産取得税の居住用建物の軽減

不動産取得税とは、不動産を取得した際に1度だけ課税される税金です。

税額は土地・住宅が【固定資産税評価額×3%】、住宅以外の家屋は【固定資産税評価額×4%】です。

別荘や投資用物件は住居用ではなく住宅以外の家屋なので税率は4%ですが、セカンドハウスは住居用の住宅なので税率は3%となります。

 

セカンドハウスと認められるには？

セカンドハウスとして税金の優遇措置を受けるには、一定の要件を満たして税法上のセカンドハウスと認められなくてはいけません。

 

以下のような要件を満たす必要があります。

• 別荘や投資用物件以外の住居用家屋
• 少なくても毎月1泊2日以上居住している
• 自宅から一定距離以上離れている
• 物件がある自治体に申請して認定を受ける

 

 

セカンドハウスの売却時にかかる税金とは？

セカンドハウスの売却時にかかる税金は、主に譲渡所得税、登録免許税、印紙税の3種類。

通常の不動産売却でかかる税金と同様です。

 

登録免許税

登録免許税と印紙税は、不動産売却の手続き上かかる税金です。

登録免許税は不動産の登記手続きの際にかかる費用で、一般的に売主が負担するものには抵当権抹消登記の費用があります。

抵当権抹消登記は、物件に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合に、売却にあたってローンを完済し不動産に付いている抵当権を抹消する際の手続きです。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。

 

印紙税

印紙税は不動産売買契約書に貼付する印紙の費用です。

税額は契約金額によって設定されています。

例えば不動産の売却価格が500万超〜1,000万円以下なら印紙税は5,000円、1,000万円超〜5,000万円以下なら印紙税は1万円となっています。

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に対して課税されるもので、所得税・住民税・復興特別所得税を総称して「譲渡所得税」といいます。

 

譲渡所得税は【（売却価額 －（取得費＋譲渡費用）） × 税率（所得税・住民税・復興特別所得税）】で計算されます。

 

セカンドハウス売却時の節税ポイント

セカンドハウス売却でかかる税金を抑えたいなら、譲渡所得税に注目！

譲渡所得税は、不動産の売却額にかかるものではなく、売却額から売却にかかった費用を差し引き、残った利益（譲渡所得）にかかるものです。

 

そのため、売却にかかった費用（譲渡費用）や物件を購入するのにかかった費用（取得費）を正しく計上することで譲渡所得を抑え、譲渡所得税を抑えることができます。

 

また、物件の所有期間が5年を超えるかどうかで譲渡所得税率が変わります。

• 短期譲渡所得税率：39.63％（所得税30%、住民税9%、復興特別所得0.63%）
• 長期譲渡所得税率：20.315％（所得税15%、住民税5%、復興特別所得0.315％）

 

所有期間が5年を超えてからの売却の方が、譲渡所得税を節税できますよ。

 

不動産の売却は相続前か相続後かによっても、かかる税金が異なります。

売却前後に相続が発生しそうなら、ぜひこれらの違いも知っておいてくださいね。

こちらのコラムで詳しくご紹介しています。

不動産売却は相続前と相続後どちらが良い？メリット・デメリットを確認

 

なお、マイホームの売却では譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「3,000万円の特別控除」がありますが、居住用住宅が2つ以上ある場合は主として居住している住居にのみ適用できる特例。

セカンドハウスでは適用できませんので注意してくださいね。

 

 

セカンドハウス売却でかかる税金と節税ポイントを確認

一定の要件を満たすセカンドハウスは、別荘や投資用物件とは異なり、居住用住宅として扱われます。

そのため、固定資産税や不動産取得税の軽減措置を受けられます。

 

セカンドハウスの売却でかかる税金は主に譲渡所得税、登録免許税、印紙税の3種類。

譲渡所得税は不動産売却の利益に対して課税されるため、譲渡費用や取得費をしっかり計上することで利益を抑えて、譲渡所得税を抑えることができます。

また、所有期間が5年を超えると譲渡所得税率が下がるので、それも節税のポイントの一つでしょう。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。