不動産売却時はふるさと納税で節税対策も可能！計算方法や注意点

こんにちは。こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

節税対策の一つとして、ふるさと納税を活用している方が増えています。

不動産売却で利益が出たときも、ふるさと納税が節税対策になりますよ！

所得が増えるほどふるさと納税の控除の上限も上がります。

 

今回のコラムでは、不動産売却とふるさと納税の関係について解説。

ふるさと納税が不動産売却の節税にも有効な理由や、ふるさと納税の目安金額、計算方法などをご紹介します。

 

 

不動産売却で利益が出たら、ふるさと納税は節税対策になる！

ふるさと納税とは、応援したい自治体への寄付が税金から控除される制度です。

「寄付金額－2,000円」が、所得税・住民税から控除されます（所得による上限あり）。

例えば50,000円を寄付したなら、50,000円－2,000円で48,000円が控除されます。

 

さらに、ふるさと納税では自治体が用意しているさまざまな返礼品を受け取ることができます。

つまり、実質2,000円の自己負担で嬉しい返礼品を手に入れられるというお得な制度なのです。

 

不動産売却で利益が出て、普段の年よりも所得税・住民税が高くなるなら、ふるさと納税を活用してお得に節税をしましょう！

 

 

不動産売却で発生する譲渡所得税の計算方法

ふるさと納税の寄付額を考える前に、不動産売却で発生する譲渡所得税について確認しましょう。

譲渡所得税とは、譲渡所得に対する税金で所得税と住民税があります。

 

まずは、不動産売却の利益（譲渡所得）を計算します。

 

■譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

 

取得費はその不動産を購入する際にかかった費用（購入価格、仲介手数料、諸経費など）、譲渡費用とは売却にかかった費用（仲介手数料、リフォーム費用など）です。

 

続いて特別控除などを差し引いて、課税譲渡所得を計算します。

 

■課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除

 

代表的な特別控除としては以下のようなものがあります。

• マイホームの売却：最大3,000万円までを控除
• 相続した家の売却：最大3,000万円までを控除
• 公共事業のための売却：最大5,000万円までを控除

 

譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が異なります。

■短期譲渡所得税（5年以下）：所得税30％、住民税9％

■長期譲渡所得税（5年超）：所得税15％、住民税5％

※2037年までは特別復興所得税として所得税額の2.1％もあわせて納める

 

例として、以下の不動産売却について譲渡所得税を計算してみましょう。

• 売却価格：6,000万円
• 取得費：3,000万円
• 譲渡費用：500万円
• 所有期間：6年

※マイホームではなく、そのほか特別控除の適用はないものとする

 

譲渡所得＝6,000万円－（3,000万円＋500万円）＝2,500万円

譲渡所得税＝2,500万円 ×20％＝500万円（所得税375万円、住民税125万円）

 

不動産売却の譲渡所得は「分離課税」といって、給与所得や事業所得とは分けて税額が計算されます。

 

 

ふるさと納税の控除上限額の目安と計算方法

ふるさと納税は「寄付金額－2,000円」が税額から控除されますが、所得金額によって上限があります。

「税額分全てをふるさと納税して返戻品をたくさんもらおう！」ということはできませんので注意してください。

 

ふるさと納税の上限金額は、寄付を行う本人の収入や家族構成、子どもの年齢によって異なります。

総務省「ふるさと納税ポータルサイト」に目安金額の一覧がありますので、一部をご紹介します。

 

全額（2,000円を除く）控除されるふるさと納税額（年間上限）の目安

本人の給与収入	独身または共働き	夫婦	共働き＋高校生1人	夫婦＋高校生1人
300万円	28,000円	19,000円	19,000円	11,000円
400万円	42,000円	33,000円	33,000円	25,000円
500万円	61,000円	49,000円	49,000円	40,000円
600万円	77,000円	69,000円	69,000円	60,000円
700万円	108,000円	86,000円	86,000円	78,000円

※夫婦は配偶者に収入なし、共働きは配偶者の給与収入が201万円超のケース

※総務省 ふるさと納税ポータルサイトより

 

控除額の計算方法

ふるさと納税は、一部を所得税から控除し、控除しきれなかった分は住民税から控除されます。

それぞれの控除額の計算方法をご紹介します。

 

所得税からの控除額

■所得税からの控除額＝（ふるさと納税額－2,000円） ×  所得税率

 

所得税額はそれぞれの所得額によって異なります。

控除額の上限は総所得額等の40％です。

 

住民税からの控除額

住民税からの控除は、「基本分」と「特例分」の合計となります。

■住民税からの控除額（基本分）＝（ふるさと納税額－2,000円） ×  10％

 

基本分の控除上限は総所得額等の30％です。

 

■住民税からの控除額（特例分）＝（ふるさと納税額－2,000円）×（100％－10％－所得税税率）

※特例分が住民税所得割額の2割を超える場合は、特例分＝（住民税所得割額）× 20％ の計算となります。

 

ふるさと納税の控除額の上限は、本人の収入のほか家族構成、家族の収入、そのほか控除などによっても異なります。

 

 

不動産売却をしたときのふるさと納税のるさと納税の控除上限額注意点

不動産売却をしてふるさと納税を利用する場合は、不動産を売却した翌年の2～3月に確定申告が必要です。

会社員で普段は会社で年末調整をしているという方も、忘れずに行いましょう。

 

確定申告では不動産売却による譲渡所得税の申告・納付と、ふるさと納税（寄付金控除）の申告を行います。

 

ふるさと納税の申告では、便利なワンストップ特例制度を利用している方もいるかもしれませんが、不動産売却をした年は注意！

ふるさと納税のワンストップ特例制度は、寄付金控除の申告の手続きを寄付先の自治体が代行してくれる制度です。

ワンストップ特例制度を利用すれば、寄付金控除の申告のためだけに確定申告をする必要はありません。

 

ただし、不動産売却をすると確定申告が必要で、確定申告をするとワンストップ特例が無効になるのです。

不動産売却の確定申告時には、同時にふるさと納税（寄付金控除）の申請も行いましょう。

 

もし、ふるさと納税の申告を忘れてしまった場合は、5年以内であれば控除の申請が可能ですよ。

 

 

不動産売却で利益が出たらふるさと納税でお得に節税を！

ふるさと納税とは、自治体への寄付金が税金から控除される制度です。

さまざまな返礼品を用意している自治体が多く、実質2,000円の負担で返礼品を手に入れられるお得な制度として人気です。

 

ふるさと納税は、不動産売却の利益（譲渡所得）にかかる譲渡所得税からも控除されるので、不動産売却でいつもよりも税金が多くなりそうなときにはぜひ検討を！

所得額によって控除額の上限が変わるので、所得が多い年はたくさんのふるさと納税も可能です。

 

ふるさと納税の控除上限額は、本人の収入や家族構成、家族の収入などによっても異なります。

ふるさと納税ポータルサイトに掲載されている目安表やシミュレーションなどを利用して計算してみてくださいね。

 

また、不動産売却でふるさと納税を利用する場合は、確定申告を忘れずに！

ワンストップ特例では控除できませんので注意してください。

 

郡山市 県南地域の不動産売却なら、不動産会社「アイエスホールディングス」へご相談を。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！