不動産査定のこと
2026.07.21
不動産の相続で査定が必要な理由と分割方法を解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
「実家を相続したけれど、まず何をすればいいの？」「査定は相続登記が終わってからでないと依頼できないの？」と悩まれる方は少なくありません。
今回は、相続した不動産に査定が必要な理由と依頼時の注意点、相続人での分割方法を解説します。
相続不動産の扱いに迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
相続した不動産の査定はなぜ必要？3つの重要な理由
不動産を相続すると、相続税の申告や遺産分割などやるべき手続きが数多くありますが、その第一歩として重要なのが、相続した不動産の査定です。
査定がなぜ必要なのか、その3つの理由を解説します。
遺産分割を公平に進めるための「適正な価格」を把握するため
不動産は現金のように価値が一目でわかる財産ではありません。
相続人全員が納得して遺産分割を進めるには、不動産の価値をあらかじめ把握しておく必要があります。
査定を行わずに話し合いを進めたものの、あとから「査定すればもっと価値があった」と判明して協議をやり直すというケースも珍しくありません。
あらかじめ査定を受けて適正な価格を相続人全員で共有しておくことが、公平な遺産分割の第一歩になります。
売却して現金化を分割する「換価分割」の目安にするため
相続した不動産を誰も使う予定がない場合、売却して得た代金を相続人で分け合う「換価分割」という相続方法を選ぶケースも多くあります。
その場合、査定によって売却額の目安を事前に把握できると、「この金額なら売却して分配できる」といった具体的な計画も立てやすく、話し合いがスムーズに進みます。
相続税の申告が必要かどうかを判断するため
不動産を相続すると、遺産の合計額によって相続税の申告が必要になる場合があります。
相続税には「3000万円＋600万円×法定相続人の数」で算出される基礎控除があり、遺産総額がこの金額を超えなければ申告は不要です。
※2026年7月時点の情報です
査定を受けておくことで不動産の資産価値を把握でき、申告が必要かどうかの目安になります。
ただし、不動産会社の査定額がそのまま相続税の計算に使われるわけではない点には注意が必要です。
査定額は売却した場合の市場価格の見立てであり、相続税の計算に使う「相続税評価額」は路線価などをもとに別の基準で算出されます。
両者は役割が異なるため、税額を正確に知りたい場合は税理士への相談をおすすめします。
なお、相続全体の手続きの流れや期限などを、こちらのコラムで詳しくご紹介していますので、あわせてご覧ください。
不動産相続の手続き期限はいつまで？流れや必要書類、費用も解説
相続不動産の査定を依頼する際の注意点とトラブル対策
相続不動産の査定では、通常の売却査定とは異なり、相続特有の事情に配慮しておく必要があります。
名義変更（相続登記）前でも査定は依頼できる
「相続登記が済んでいないと査定を頼めないのでは」と思われる方もいらっしゃいますが、査定自体は名義変更前でも依頼が可能です。
査定は不動産会社が周辺の取引事例などから価格の目安を算出するものであり、登記の有無は査定額の算出に影響しません。
ただし、実際に不動産を売却するには、売主様の名義に変更する相続登記を済ませておく必要があります。
査定を先に受けて方針を決め、その上で登記を進めるという順番でも問題ありません。
相続人全員で査定の情報を共有しておく
相続人が複数いる場合、1人だけで査定を進めてしまうとトラブルの原因になりやすいです。
査定を受けた本人だけが価格を把握していると、「本当にその査定額なのか？」と疑念を持たれるなど、ほかの相続人から不満が出る可能性があります。
査定を依頼する段階から相続人全員に情報を共有し、結果も含めて話し合いを進めることが、トラブルを防ぐポイントです。
複数社への一括査定や机上査定から始める
査定額は不動産会社によって差が出ることが珍しくありません。
複数の不動産会社に一括で査定を依頼し、相場感をつかんでおくと安心です。
まずは書類上で概算を出す「机上査定」から始め、相場を把握した上で「訪問査定」へ進める流れもおすすめです。
相続した不動産を分割する方法
査定によって不動産の価値がわかったら、相続人同士でどのように分けるかを決めていきます。
不動産を複数の相続人で相続する際の分割方法には主に、4つのパターンがあります。
それぞれの特徴を理解した上で、相続人全員が納得できる方法を選びましょう。
現物分割
現物分割は、1つの土地を複数に分筆し、相続人がそれぞれ登記して所有する方法です。
建物は分筆できないため、主に土地を相続する際に選ばれます。
代償分割
代償分割は相続人のうち1人が不動産を引き継ぎ、その代わりに残りの相続人へ現金を渡します。
不動産を取得する人は、まとまった資金が必要になります。
共有分割
共有分割は不動産を相続人全員の共有名義にする方法です。
将来の売却や活用には共有者全員の同意が必要になるため、トラブルに発展しやすい点に注意が必要です。
換価分割
換価分割は、不動産を売却して現金に換え、そのお金を相続人で分け合う方法です。
現金として公平に分配できるため相続人同士の対立が起こりにくいのが特徴です。
住む予定がない実家や、管理が難しい不動産には換価分割が有力な選択肢になります。
早く現金化したい場合は不動産買取も検討を
換価分割で不動産を売却する場合、仲介のほかに、不動産会社が直接買い取る「買取」という方法もあります。
買取は仲介より価格が下がりやすい一方、買主様を探す期間が不要で短期間で現金化できるのが利点です。
相続税の納税期限が迫っている場合や、相続人同士で早く分配を終えたい場合には、買取も有力な選択肢の一つです。
仲介と買取どちらが向いているか、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
空き家のまま放置すると固定資産税や管理の負担が続くため、活用しない不動産は早めに売却の方針を決めることをおすすめします。
なお、空き家になった実家の処分方法については、こちらのコラムでも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
不動産は査定で価値を把握することで公平に相続できる
不動産の相続では、遺産分割や相続税の判断材料として査定が欠かせません。
査定は相続登記の前でも依頼できるため、早い段階で相続人全員と情報を共有し、査定で不動産を売却した場合の相場を確認しておくと安心です。
分割方法には現物分割・代償分割・共有分割・換価分割があり、なかでも現金化して公平に分けられる換価分割が選ばれやすい方法です。
スピードを重視する場合は不動産買取による現金化もぜひ検討してみてください。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。