不動産売却のコツ
2026.08.27
不動産売却で共有名義の場合はどうする？持分売却の方法も解説
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
「共有名義の不動産って売却できるの？」
「ほかの名義人が反対したらどうすればいいの？」
このようにお悩みの方は多いのではないでしょうか。
共有名義の不動産は、売却の仕方によって必要な手続きや同意の範囲が大きく変わります。
今回のコラムでは、共有名義の不動産を売却する方法や、よくあるトラブルへの対処法、スムーズに進めるための手順についてわかりやすく解説します。
共有名義の不動産は売却できる？全体の売却と「持分のみ」の売却の違い
共有名義の不動産は、共有者全員の意向によって、選べる売却方法が変わります。
まずは「不動産全体を売却する方法」と「自分の持分のみを売却する方法」の違いを理解しておきましょう。
全員の同意を得て不動産全体を売却する方法
共有名義の不動産全体を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
契約時の署名・捺印だけでなく、引き渡し当日の立ち合いにも共有者全員が関わることになります。
共有者の人数が多い場合は、進行役となる代表者を決めて手続きを任せてもらうと、やり取りがスムーズに進みやすくなるでしょう。
売却で得られた代金は、持分割合に応じて共有者へ分配するのが一般的です。
自分の「共有持分のみ」を売却する方法
共有者は、自分が持つ共有持分だけであれば、他の共有者の同意を得ることなく単独で売却できます。
売却先としては、まず他の共有者に買い取ってもらえないか相談してみると良いでしょう。
ほかの共有者が買い取って単独名義になれば不動産を自由に活用・売却できるようになるため、その後の話もまとまりやすくなります。
なお、共有している不動産が土地であれば、分筆した上で、さらに持分交換の所有権移転登記を行うことで単独名義にできます。
分筆の流れや注意点は、以下のコラムでも解説しています。
土地の一部を売るにはどうしたら良い？分筆の流れや注意点を解説
共有名義の不動産売却でよくあるトラブルと反対された場合の対処法
共有名義の不動産売却では、ほかの共有者との関係性によって、売却への反対や話し合いの停滞といったトラブルが起こりやすくなります。
ほかの共有者が売却に反対・非協力的なときは冷静に話し合いを
ほかの共有者が売却に反対している場合、感情的に説得しようとすると、かえって関係がこじれてしまうことがあります。
まずは固定資産税や維持費、将来的な資産価値の下落といった客観的な情報を共有しながら、冷静に話し合う姿勢が求められます。
それでも同意が得られない場合は、反対している共有者に自分の持分を買い取ってもらう、あるいは自分がほかの共有者の持分を買い取って単独名義にするという方法も検討しましょう。
なお、夫婦で共有名義にしている自宅を離婚によって売却するケースについては、以下のコラムで解説しています。
話し合いがまとまらない場合は「共有物分割請求」も検討
共有者同士の話し合いがどうしてもまとまらない場合、有効な手段となるのが裁判所を通じた「共有物分割請求」です。
これは共有状態を法律的に解消するための制度で、協議がまとまらなければ「共有物分割訴訟」という裁判に発展することもあります。
裁判所の判断により、代償金を支払って単独名義にする方法や、土地をそのまま分割する方法、競売にかけて売却代金を分ける方法など、共有状態の解消が図られます。
ただし訴訟には時間も費用もかかるため、できる限り話し合いで解決できるよう、早い段階で不動産会社などの専門家に相談すると良いでしょう。
共有名義の不動産売却を進める手順と注意点
共有名義の不動産の売却は、共有者間の話し合いから始まり、代金の分配や確定申告といった売却後の手続きまで続きます。
スムーズに進めるための手順と、代金分配・税金の注意点、そして専門家へ相談するメリットについて解説します。
スムーズに売却を進めるための4つのステップ
共有名義の不動産の売却は、以下の4つのステップで進めます。
- 共有者全員で話し合い、売却の意向を確認して代表者を選ぶ
- 不動産会社に査定を依頼し、売却価格や販売活動の方針を固める
- 買主様が見つかったら、共有者全員の署名・捺印のもとで売買契約を締結する
- 物件を引き渡し、売却代金を持分割合に応じて分配する
代表者を決めておくことで、不動産会社とのやり取りや共有者間の連絡がスムーズになります。
売却代金の分配と確定申告・税金の注意点
共有名義の不動産を売却したあとは、代金の分配と税金の手続きにも注意が必要です。
売却代金は、持分割合に応じて分配するのが基本で、あとからトラブルにならないよう、事前に書面などで取り決めておくと安心です。
また、不動産の売却で利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告が必要で、共有者一人ひとりが自分の持分に応じて個別に手続きを行います。
マイホーム売却時に使える特別控除などの特例も、共有者それぞれの状況に応じて使えるかどうかが変わるため、事前に税務署や税理士へ確認しておくと安心です。
名義人同士の調整や共有持分の売却はプロへの相談がおすすめ
共有名義の不動産は権利関係が複雑になりやすいだけでなく、共有者同士の感情面への配慮も求められます。
特に持分のみを売却する場合は、適正価格や売却先の見極めが難しく、思わぬトラブルに発展しかねません。
共有名義の売却実績が豊富な不動産会社であれば、共有者間の調整や具体的な売却方法について、専門的な立場からアドバイスを受けられるでしょう。
売却を考え始めた段階で早めに窓口へ相談しておくと、その後の手続きがスムーズに進みやすくなります。
共有名義の不動産売却は早め・冷静な話し合いと相談がカギ
共有名義の不動産は、共有者全員の同意があれば全体を売却でき、同意が得られない場合でも、自分の持分のみであれば単独で売却が可能です。
ほかの共有者が反対しているときは、感情論を避けて客観的な情報をもとに話し合い、それでもまとまらない場合は共有物分割請求も選択肢となります。
売却を進める際は、代表者を選んで手続きを進め、代金の分配や確定申告は共有者ごとに正しく行いましょう。
共有名義の不動産は権利関係の調整が難しいため、早めに不動産会社などの専門家に相談することをおすすめします。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
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この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。