不動産売却でよくあるトラブル事例と対策を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

不動産売却は人生でも大きな取引の一つ。

だからこそ「あとからトラブルになったらどうしよう」と、不安を感じている方も少なくないでしょう。

 

今回のコラムでは、不動産売却でよく起こるトラブルの事例とその原因、トラブルを防ぐための具体的な対策、そして安全な売却を実現するための不動産会社選びのポイントをご紹介します。

「トラブルなく安心して不動産売却を終えたい」という方は、ぜひ最後までお読みください。

 

 

不動産売却でよくあるトラブル事例と原因

不動産売却は、お金・契約・物件状態など多岐にわたる要素が絡み合います。

「まさか自分が…」と油断せず、代表的なトラブルの事例と原因を事前に把握しておきましょう。

 

仲介手数料をめぐるトラブル

不動産会社に支払う仲介手数料は法律で上限が定められているにもかかわらず、上限を超えた請求をしてくる悪質な業者が存在します。

取引価格が高額な不動産は仲介手数料も高額になりやすく、数%の違いで必要経費が大きく変わってしまいます。

 

また、仲介手数料とは別に広告費や調査費などの名目で追加費用を請求されるといったケースもあります。

 

媒介契約と「囲い込み」のトラブル

囲い込みとは、不動産会社が売主様・買主様の双方から仲介手数料を得ようと、物件情報を他社に公開せず買い手を自社の顧客のみに制限する行為です。

 

囲い込みが行われると売却活動が長引き、最終的に価格の値下げを迫られる状況に追い込まれることもあります。

専任媒介・専属専任媒介で起きやすく、売主様が気づかないまま進んでしまいやすいです。

 

ローン審査・支払いをめぐるトラブル

売買契約後に買主様の住宅ローン審査が通らず契約を解除するケースがあります。

手付金の扱いや違約金の発生など金銭的なトラブルに発展しやすく、一からやり直す時間的なロスにもつながります。

 

契約解除に関する取り決めが曖昧なまま進めてしまうことが、争いの主な原因です。

 

物件の瑕疵（かし）・告知義務をめぐるトラブル

中古物件の売買では、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかることもあります。

これは「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」と呼ばれ、売主様が事前に把握していなかった場合でも責任を問われることがあります。

 

物理的な欠陥だけでなく、騒音・近隣トラブルなど周辺環境に関する「環境的瑕疵」も告知義務の対象となるため、注意が必要です。

 

近隣・隣人トラブルのある物件の売却と告知義務の関係は、「近隣・隣人トラブルのある不動産の売却は告知義務がある？」で詳しく解説しています。

 

引き渡し後の設備・境界に関するトラブル

「内覧時にあったエアコンが引き渡し時になくなっていた」「給湯器が壊れていた」など、設備の過不足や故障によるもめごとは意外と多いものです。

 

また、土地の境界が未確定のまま売却すると、隣地所有者との間で面積の食い違いや境界確定をめぐるトラブルが引き渡し後に起こることもあります。

 

境界トラブルの詳細や売却への影響について詳しくは、「境界トラブルがあっても売却可能？原因や解決策を紹介」もご参考ください。

 

 

不動産売却のトラブルを未然に防ぐための3つの対策

トラブルの多くは、事前の準備と正確な情報共有によって防げます。

売却活動を始める前に、以下の3つを実践しておきましょう。

 

① ホームインスペクション（住宅診断）を活用する

ホームインスペクションとは、建築士などの専門家が建物の状態を客観的に診断する調査です。

雨漏りやシロアリ被害、耐震性など、売主様ご自身では把握しきれない不具合を事前に洗い出せます。

 

調査結果を根拠に正確な告知を行うことで、引き渡し後の契約不適合責任トラブルをぐっと抑えられるでしょう。

インスペクション済みの物件は買主様の安心感につながり、売却がスムーズに進みやすいメリットもあります。

 

② 境界と売買契約書の内容を事前に確認する

土地の境界が未確定の場合は、売却前に測量を行い明確にしておきましょう。

 

あわせて、「ローン特約の内容・期限」「契約解除時の手付金・違約金の取り決め」など、トラブルの元になりやすい事項は確実に売買契約書に明記し、不動産会社の担当者と丁寧に読み合わせを行いましょう。

記載漏れや曖昧な表現は後の紛争につながることがあるため、疑問点はその場で解消してください。

 

なお、付帯設備や庭木など引き渡し前に残すものと処分するものも書面で明確にしておくとトラブルを防げます。

 

庭木を残す場合と処分する場合の判断については、「不動産売却時の庭木はどうする？残す場合と処分する場合のポイントを解説」も参考にしてください。

 

③ 告知義務を書面で正確に果たす

物件のマイナス面や不具合を買主様に伝えることは、法律上の義務（告知義務）です。

告知をしていないと、引き渡し後に発覚した場合に契約不適合責任を問われ、修繕費の負担や損害賠償請求といった深刻なリスクを負う可能性があります。

 

告知は必ず書面（告知書）で行い、内容を買主様にしっかり確認してもらいましょう。

口頭だけではあとから「聞いていなかった」という主張につながりかねないため、書面への記録を徹底してください。

 

何を告知すべきか悩む場合は、自己判断せず不動産会社に相談することをおすすめします。

 

 

トラブルのない不動産売却には「信頼できるパートナー選び」が不可欠

不動産売却では、契約書の確認から境界確定、告知義務の履行まで、専門知識が求められる場面が多々あります。

売主様お一人で全てに対応するのは難しいため、心強い味方となる不動産会社選びがトラブル防止の大きな鍵です。

特に以下の点を考慮してパートナーとなる不動産会社を選んでください。

 

透明性の高い売却活動ができるか

先述の「囲い込み」に代表されるように、不動産会社の姿勢は売主様の利益に直結します。

 

不動産会社だけが利用できる「不動産業界専用の物件データベース」であるレインズ（REINS）への登録状況や販売活動の進捗を丁寧に報告してくれるか、仲介手数料の内訳を明確に提示してくれるかなど、依頼前の段階で確認しておきましょう。

 

売却実績と、トラブル時の対応力

豊富な売却実績はホームページなどから、万が一トラブルが発生した際に的確に動いてくれる会社かどうかは担当者の対応から見極めましょう。

 

質問への回答が丁寧か、レスポンスが早いか、具体的なアドバイスをくれるかも、信頼できる担当者を見分けるポイントです。

 

地域密着のきめ細やかなサポート

地域で長く営業しエリアに根ざした不動産会社は、地元の権利関係や近隣事情など、大手にはない細やかな視点で売却をサポートしてくれます。

 

「高く売る」だけでなく「安全に売る」ことを一緒に考えてくれるパートナー選びが、満足のいく売却の第一歩です。

 

 

不動産売却のトラブルは事前の備えで防げる

不動産売却でよくあるトラブルは、仲介手数料・囲い込み・ローン審査・契約不適合責任・引き渡し後の設備や境界問題など、多岐にわたります。

 

こうしたリスクは、インスペクションの活用・売買契約書の丁寧な確認・誠実な告知義務の履行によって大きく減らせます。

信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが、トラブルのない安全な売却への近道です。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。

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