土地・空き家のこと
2024.10.31
境界トラブルがあっても売却可能？原因や解決策を紹介
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
不動産を売却する際に、土地の境界が不明確だったり、隣地との間でトラブルが発生したりしていると、売却がスムーズに進まない可能性があります。
そのため、売却前には境界トラブルはできるだけ解消しておきたいものです。
そこで今回のコラムでは、土地の境界トラブルの事例や原因、その解決策を紹介します。
境界があいまいな場合の確定方法などもお伝えしますので、ぜひ知っておいてください。
境界トラブルとは？事例や原因を解説
土地の「境界」とは、自分の土地と隣接する他人の土地との境目のことです。
土地の境界には通常、境界標としてコンクリート製や石製、金属製の杭や、ブロック塀などが設置されています。
これらの目印によって、どこまでが自分の土地でどこからが隣地であるということが示されています。
なお、境界には以下の2種類があります。
- 筆界：土地登記簿に記載された境界線
- 所有権界：実際に使用している境界線。隣地所有者と話し合って決められる
筆界と所有権界が一致していれば問題はないのですが、実際にはずれていることも珍しくなく、その場合に境界トラブルが発生してしまうのです。
よくある境界トラブルの原因
境界トラブルが発生する原因はいくつかありますが、最も多いのは「筆界」と「所有権界」のずれです。
例えば、以下のような状況でトラブルが起きやすくなります。
- 工事や経年などで境界標が撤去・紛失したままになっている
- 過去の話し合いで境界を変更したが、登記簿に反映していない
- 所有者が変わったり、亡くなったりして、実際の状況を把握している人がいない
- 古い土地で境界が確定されていない
境界トラブルがある土地も売却自体は可能ですが、売りにくくなってしまうことは事実です。
なぜなら、境界があいまいな土地や境界トラブルがある土地は以下のようなデメリットがあるからです。
- 正確な土地の形状や面積が把握できない
- 土地の担保評価ができず住宅ローンの融資が受けられない可能性がある
- 購入後に隣地とトラブルになるリスクがある
このようなリスクがあるため、境界トラブルのある土地の購入は敬遠されてしまうのです。
境界トラブルがある土地をそのまま売る場合は、告知も必要です。
告知義務のある土地や、そのほか売りづらい土地について、こちらのコラムでも詳しくご紹介していますのでぜひチェックしてみてください。
売れる土地・売れない土地は何が違う？特徴や売却の工夫を確認！
境界トラブルがある土地を売却したい！解決方法を紹介
境界トラブルのある土地は、問題を解決してから売却を進めることで、スムーズな売却が可能です。
よくある境界トラブルとその解決方法をご紹介します。
境界トラブルの基本的な対策
境界標がない・ずれてしまった、認識と異なるといった場合は、まずは法務局に保管されている「地積測量図」で土地の面積を確認しましょう。
ただし、古い測量図は精度が低いことがあります。
法改正が行われ、2005年3月7日以降に作成された地積測量図は、実質的に確定測量図と同等の効力を持つといわれていますので、そちらの図面を参考にするのが望ましいでしょう。
地積測量図がない場合や、古すぎて現状と異なっている場合は、隣地所有者との話し合いで境界を確定するか、改めての測量が必要になります。
所有者が亡くなっている場合
境界確定の話し合いや測量には、隣地の所有者の同意が必要です。
隣地の所有者が亡くなっている場合は、相続人に対応してもらう必要があります。
隣地の遺産分割が完了していないと、原則として法定相続人全員の立ち会いと確認書へのサインが必要で、手続きがとても煩雑になってしまう可能性があります。
隣地が空き地で所有者が不明な場合
土地の所有者が不明な場合は、土地家屋調査士に依頼して、登記記録から元の所有者の現住所を調べることになります。
それでも所有者が見つからない場合は、「筆界特定制度」や「不在者財産管理人制度」といった公的な制度を利用して境界を確定させることもできます。
隣地の建物や所有物が境界を超えてきている場合
隣地の屋根や雨どい、庭木の枝などが境界を越えてこちらの敷地に侵入しているようなケースも、よくある境界トラブルの一つです。
自分の敷地でありながら、スペースを占有されている部分は使えないため、売却時にはマイナス印象の原因になってしまいます。
この場合の解決策は、境界を明確にすると同時に、越境の状況についても明確にし、お互いで同意をとることが第一歩。
実際の状況や今後の対応を明記した「越境の覚書」を作成し、両家で保管しておきましょう。
時間が経ったり代替わりしても事実確認ができます。
境界トラブルの土地の境界確定方法
土地の境界を確定する具体的な方法は、「隣地所有者との話し合い」と「確定測量」の2つがあります。
隣地所有者との話し合いによる確定
基本的な方法は、隣地の所有者と直接話し合って境界を確定することです。
登記簿や測量図、境界標、そして現状などを確認しながら、話し合って境界を確認、確定します。
確定後は正しい位置に境界標を設置し、必要に応じて登記手続きを行います。
確定測量による確定
測量図や境界標がない場合は、改めて測量をして確定することもあります。
土地家屋調査士と自分、そして隣地所有者が立ち会い、土地の境界すべてを確定します。
確定測量にかかる費用は、四角形の100㎡の土地で30～80万円程度、時間は3～4カ月程度が目安です。
隣地所有者が協力してくれない場合
話し合いで了承してもらえない、確定測量に承諾してもらえないなど、隣地所有者が境界の確定に協力してくれない場合もあるでしょう。
そのような場合には、以下の選択肢もあります。
筆界特定制度
土地所有者の申請に基づき、管轄の法務局において筆界を特定する制度です。
裁判外紛争解決制度（ADR）
土地家屋調査士や弁護士などの専門家を介し、当事者の話し合いによる解決を図る制度です。
境界確定訴訟（裁判）
裁判によって境界確定を求めるものです。
裁判が終わるまでには時間とコストがかかりますが、決定は法的な拘束力を持ちます。
境界トラブルのある土地は問題を解決してから売却しよう
境界トラブルがある土地は、買主様から敬遠されてしまうのでそのままでは売りにくいです。
登記簿や測量図の確認、隣地所有者との話し合い、確定測量などの方法で境界を確認・確定することができます。
境界トラブルを解消してから売却を進めるようにしましょう。
話し合いや確定測量には隣地所有者の協力も必要です。
もし、協力が得られない場合も対応策はありますので、不動産会社など専門家に相談しながら解決を図りましょう。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
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