土地・空き家のこと
2026.07.25
空き家活用と売却はどちらが得？判断基準と放置リスク
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。
「実家の空き家、このままにしておいて大丈夫だろうか」
「活用すべきか、それとも売却すべきか」
そんなお悩みはありませんか？
今回のコラムでは、空き家を放置することで生じる金銭的・法的なリスクや、活用と売却それぞれのメリット・デメリット、そして売却を選ぶ際の具体的な手順についてご紹介します。
空き家の扱いに迷っている方は、ぜひ最後までご覧ください。
空き家を放置する3つのリスク！維持費や税金のペナルティとは
国内の空き家は増加を続けています。
総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によると、空き家の戸数は約900万2,000戸、全住宅に占める比率は13.8％という過去最高の水準に。
国土交通省の調査でも、空き家の多くは相続によって取得した古い住宅で、相続後はそのまま空き家として放置されているケースが目立つと報告されています。
相続した空き家をそのままにしておくと、想像以上の負担が発生することがあります。
まずは、空き家を放置することで生じる代表的な3つのリスクを見ていきましょう。
1．固定資産税が最大6倍になる可能性
空家等対策の推進に関する特別措置法の改正により、適切に管理されていない空き家は「特定空家」や「管理不全空家」に指定される場合があります。
指定を受けると、通常は住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置が外れてしまい、税負担が一気に6倍近くまで膨らむケースもあるため注意が必要です。
2．資産価値の低下
人が住まなくなった建物は、換気や通水が行われないため、カビや雨漏り、害虫の発生が進みやすくなります。
老朽化が進むほど資産価値は下がり、いざ売却や活用をしようとしたときに不利な条件となってしまうケースも少なくありません。
3．近隣トラブルによる損害賠償責任
倒壊や外壁材の落下、不法侵入をきっかけとした火災など、管理不足の空き家が原因でトラブルが起きることもあります。
近隣の方や通行人にけがや損害を与えてしまった場合、所有者側が賠償責任を負う可能性があるため注意しましょう。
適切な管理を怠っていたと判断されれば、賠償額が大きくなることも考えられます。
空き家活用と売却はどちらが良い？選ぶポイントを紹介！
空き家の負担を軽減する方法としては、「活用」と「売却」の2つの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、ご自身に合った方法を選びましょう。
活用のメリット・デメリット
空き家の活用方法は、賃貸住宅や駐車場、店舗、トランクルームなど多岐にわたります。
建物の状態が良ければ大きなリフォームをせずに貸し出せるため、初期費用を抑えて家賃収入を得られる点は活用のメリットです。
最近では、内装の改修を借り主に任せられるDIY型の賃貸契約や、観光需要を取り込みやすい民泊など、選択肢の幅も広がってきました。
一方で、建物が古かったり、耐震性に不安があったりする場合はそれなりの修繕費用を見込んでおく必要があります。
加えて入居者が決まらない空室期間中は収入がゼロになるリスク、管理会社選びや契約手続きといった手間も避けられません。
「収入を得たいが、管理の負担はできるだけ減らしたい」という方にとっては、空き家の活用はハードルが高く感じられることもあるでしょう。
売却のメリット・デメリット
空き家を売却すれば、まとまった現金を手にできる上、固定資産税や維持管理コスト、空室リスクといった負担から一切解放されるのが最大のメリットです。
デメリットは、当然ながら手放したあとは家賃収入を得られなくなる点です。
また、立地や建物の状態によっては、思うような価格で売れないこともあるでしょう。
特に地方では不動産価格が年々下落する傾向にあり、売却の方向で考えているなら、早めに動いたほうが有利に働くケースが多いようです。
活用と売却はどう判断する？
活用と売却を分けるポイントは、「初期費用をかけてでも収益を得たいか」「管理の手間やリスクをできるだけ減らしたいか」という点です。
地元にお住まいで物件の管理がしやすい方や、思い入れのある実家を残したい方には活用が向いています。
一方、遠方にお住まいで管理が難しい方や、まとまった資金を早めに確保したい方には、売却のほうが適しているといえます。
「活用か売却か迷って、まずは専門家に相談したい」という場合は、地域の不動産会社に相談すれば、物件の状態や立地に応じた具体的な選択肢を提示してもらえるでしょう。
「解体してから土地として活用したい」「まずは処分方法から検討したい」という方は、こちらのコラムもあわせてご覧ください。
空き家を「売却」するメリットと失敗しないための3ステップ
管理の手間やリスクをなくしたいという場合は、売却が有力な選択肢となります。
早めに決断して空き家を売却するメリットと、失敗しないための基本ステップを順にご紹介します。
早期売却で使える税制優遇
相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できます。
譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、税負担をぐっと軽くできる可能性があります。
特に気にすべき要件は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
「そのうち売ろう」と先延ばしにしていると、期限を過ぎてしまうこともあるため、早めに動き出すことが大切です。
※2026年7月時点の情報です
失敗しないための売却の3ステップ
売却をスムーズに進めるためには、以下の3つのステップを踏むことをおすすめします。
ステップ1：名義の確認
相続登記が済んでいない場合は売却ができないため、まずは登記の状況を確認しましょう。
ステップ2：現状の相談
建物を残したまま「古家付き土地」として売却するのか、解体して更地として売却するのかによって、価格や売却戦略が変わってきます。
更地での売却を検討している方は、こちらのコラムもご参考ください。
ステップ3：プロによる査定
不動産会社に査定を依頼し、査定額の根拠や売却価格の相場を知りましょう。
担当者の対応も確認し、信頼できる会社を選ぶことが、売主様にとって納得のいく売却につながります。
アイエス宅建でも、空き家の無料査定を承っております。
「活用と売却、どちらが良いかわからない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。
空き家の活用と売却、管理負担を軽減したいなら売却がおすすめ
空き家は放置すると、固定資産税の増額や資産価値の低下、近隣トラブルによる賠償責任など、さまざまなリスクを抱えることになります。
活用すれば収入を得られる可能性がある一方、リフォーム費用や空室リスク、管理の手間も伴います。
管理の負担を減らしたい、まとまった資金を確保したいという方には、売却も有効な選択肢です。
売却の際は、名義の確認、現状の相談、不動産会社への査定依頼という3つのステップを踏むことで、スムーズに進められます。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエス宅建」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。