抵当権抹消登記にかかる費用はいくら？手順や注意点も解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

住宅ローンを完済した場合や、ローンの残債のある不動産を売却する際には、抵当権抹消登記の手続きが必要となります。

この手続きにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

 

今回のコラムでは、抵当権抹消登記の費用や手続きについて解説します。

抵当権抹消登記にかかる費用や、どんな場合にどんな手続きが必要なのかケースごとにご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

 

 

抵当権抹消登記とは？

抵当権抹消登記とは、不動産にかけられている抵当権を外す手続きのことです。

主に以下のような場合に必要となります。

• 住宅ローンを完済したとき
• 住宅ローンが残っている不動産を売却するとき

 

抵当権とは、住宅ローンなどを利用する際に、金融機関が債務者に対して不動産を担保とする権利のことです。

万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合には、金融機関が担保である不動産を売却して債権を回収します。

 

この抵当権は、住宅ローンを完済すると権利自体は消滅するものの、登記簿謄本から抵当権の記載が自動的に抹消されることはありません。

そのため、自分で抵当権抹消登記の手続きをする必要があります。

 

抵当権の抹消登記は義務付けられていませんが、抹消登記をしないと登記簿上では「抵当権がある不動産」とみなされてしまうのです。

 

また、抵当権がついている不動産はそのままでは売却できません。

抵当権がついている（＝住宅ローンが残っている）不動産の売却では、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記の手続きをします。

抵当権抹消登記の費用負担者は、不動産の所有者です。

 

住宅ローンが残っている物件の売却については、こちらのコラムでも詳しくご紹介していますのであわせてご覧ください。

ローン中の家を売るには？確認すべきことや売却方法、注意点を紹介！

 

 

抵当権抹消登記にかかる費用をケース別に解説

抵当権抹消登記の手続きでは、ケースによって手順が異なる場合があります。

一般的に考えられるケースについて、必要書類や費用をそれぞれご紹介します。

 

必要書類

まずは、抵当権抹消登記に必要となる書類を確認しておきましょう。

• 抵当権抹消登記申請書（法務局または法務局Webサイトより取得）
• 登記済証または登記識別情報（金融機関から取り寄せ）
• 抵当権解除証書、弁済証書などの登記原因証明情報（金融機関から送付）
• 抵当権者の委任状（金融機関から送付）
• 代表者事項証明書（金融機関から送付）
• 委任状（司法書士へ委任する場合に必要）

 

住宅ローンを完済すると、抵当権に関する書類が金融機関から送られてきます。

抵当権抹消登記申請書とあわせて準備をしましょう。

登記手続きを司法書士などへ委任する場合は、委任状も必要です。

 

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記にかかる主な費用は以下の通りです。

• 抵当権抹消登記の登録免許税：不動産1件につき1,000円（土地と建物の場合は2件で2,000円）
• 不動産の事前調査費用：不動産1件につき335円
• 事後謄本取得費用：不動産1件につき600円（オンライン請求の場合480～500円）
• 司法書士へ依頼した場合の報酬：1万5,000円程度

 

氏名や住所が変更になっている場合

抵当権の設定当時から所有者の氏名や住所が変更になっている場合は、抵当権抹消登記の手続きの前に「住所等の変更登記」の手続きが必要です。

 

この場合、以下の書類と費用が追加で必要となります。

• 登記名義人住所・氏名変更登記申請書
• 変更登記の登録免許税：不動産1件につき1,000円
• 住民票：取得費用300円
• 戸籍附票（複数回変更している場合に必要）：取得費用300円
• 委任状（司法書士へ委任する場合に必要）

 

不動産の所有者がすでに亡くなっている場合

不動産の所有者がすでに亡くなっている場合は、所有権の名義を相続人へ変更してから抵当権を抹消する必要があります。

 

この場合、以下の書類と費用が追加で必要となります。

• 相続登記申請書
• 相続登記の登録免許税：固定資産税評価額×4%
• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（または除籍謄本）：取得費用450～750円
• 被相続人の住民票の除票：取得費用300円
• 相続人の戸籍謄本：取得費用450円
• 相続人の住民票：取得費用300円
• 固定資産税評価証明書：取得費用300～400円
• 委任状（司法書士へ委任する場合に必要）

※相続の状況によってはそのほかの書類が必要になる場合もあります

 

 

抵当権抹消登記を放置するデメリットと注意点

抵当権抹消登記には手続き期限はなく、そのままにしていても罰則などはありません。

しかし、手間や費用がかかるからといって抵当権抹消登記をせずに放置するのはおすすめしません。

 

先ほどもご説明しましたが、抹消登記をしないと、登記簿上では第三者から「抵当権がある不動産」とみなされてしまい、売却をすることができないからです。

 

また、放置している間に必要な書類を紛失するリスクもありますし、銀行が統廃合されてしまったり、支店がなくなったりしてしまうと、手続きがとても大変になってしまいます。

 

抵当権抹消登記の手続きをしておかないと、不動産を担保とした新たな借入もできません。

不動産を自由に活用するためにも、抵当権抹消登記はすみやかに進めておくことをおすすめします。

 

なお、抵当権抹消にかかる費用は、不動産売却時の譲渡費用に含まれないことも知っておきましょう。

譲渡費用とは、不動産による譲渡所得税を計算する上での費用のこと。

 

譲渡所得税は以下の式で計算されます。

• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率
• 譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

 

譲渡費用が多いほど譲渡所得税を節税できるのですが、抵当権抹消費用はこの譲渡費用には含まれません。

 

 

抵当権抹消登記の費用と手続きを確認し早めに進めよう

抵当権抹消登記は、不動産についている抵当権を外す手続きで、住宅ローンの完済時や残債のある不動産の売却時に必要となります。

 

抵当権抹消登記にかかる費用は、登録免許税が不動産1件につき1,000円、必要書類の取得費用が各数百円、司法書士へ手続きを依頼する場合の報酬は1万5,000円ほどが目安です。

状況によっては、抵当権抹消登記の前に住所等の変更登記や相続登記が必要となることもあり、その場合はそれぞれの登録免許税や必要書類の取得費用が追加でかかります。

 

抵当権抹消登記の手続きには期限はありませんが、手続きせずに放置していると手続きがさらに複雑になってしまうリスクも。

抵当権を抹消しておかないと不動産の売却や新たな借入時の担保設定ができませんので、不動産を自由に活用するためにも早めの手続きをおすすめします。

 

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