マンションの管理費・修繕積立金滞納と売却。知っておくべきことは？

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

マンションに暮らす限り支払い続けなければならないのが、管理費と修繕積立金。

給料が下がってしまったなどの理由で、マンションの管理費・修繕積立金が払えなくなると、どうなってしまうのでしょうか。

管理費や修繕積立金の滞納を放置してしまうと、最終的には競売にかけられてしまい、住むところを失ってしまう可能性もあります。

 

今回は、マンションの管理費・修繕積立金についてお伝えし、滞納するとどのようなケースが考えられるか、管理費・修繕積立金を滞納していてもマンションの売却は可能か、滞納時の対処法や売却時の注意点などについて解説します。

 

 

マンションの管理費・修繕積立金とは？滞納するとどうなる？

マンションの管理費は、分譲マンションに住んでいる方々が安全・快適に過ごせるように使われます。

建物・敷地の共有部分に使われるもので、管理会社による廊下等共有部の清掃や、エレベーター等の設備点検のための費用です。

 

一方、修繕積立金は、マンションの経年劣化に備え、修繕費用を積み立てておくものです。

外壁の修繕や屋上の防水など、大規模な修繕には高額の費用が掛かってしまうため、長期間に渡って修繕費用を積み立てておきます。

 

管理費も修繕積立金も、マンションで快適に生活し、資産価値を維持するための大切な費用です。

もし、マンションの住民の方が管理費や修繕積立金を滞納するようなことがあれば、マンションの管理や修繕が適切に行えなくなる可能性があります。

 

管理費や修繕積立金を滞納し続けると、マンションの管理組合から督促が届きます。

支払いができない場合は裁判になってしまったり、預貯金等を差し押さえられたりします。

最終段階では競売申し立てをされてしまうことも。

 

法的措置を取られないためにも、管理費や修繕積立金は滞納しないようにすることが大切です。

 

 

管理費・修繕積立金滞納中のマンション売却は可能？

管理費・修繕積立金を滞納していてもマンションの売却は可能です。

アンダーローンとオーバーローンの場合についてそれぞれ解説しますので、参考にしてみてくださいね。

 

アンダーローンの場合

マンションの売却代金が住宅ローンの残債よりも高いアンダーローンの場合、売却代金で住宅ローンの残債や管理費・修繕積立金の滞納額を支払うことができれば、一般的な物件と同じように売却ができます。

 

住宅ローン返済中は、銀行などの金融機関がマンションの抵当権を持つため、自由に売却ができません。

住宅ローンを完済することで、抵当権を外すことができます。

 

オーバーローンの場合

マンションの売却代金が住宅ローンの残債より低いオーバーローンの場合は、売却代金でローンが完済できないため、抵当権が外せません。

そのため、売却をするためには、銀行等の金融機関から抵当権を外してもらって売却する任意売却をすることになります。

 

任意売却をするには、金融機関との交渉が必要ですが、競売よりも高く売れることが多いため、売却後のローン残債が少なくなる可能性が高いです。

 

もし、任意売却の期限までにマンションが売れなかった場合、競売にかけられてしまいます。

 

競売とは、金融機関などの債権者が裁判所に申し立てることによって、担保としていた不動産等を裁判所の権限により強制的に売却できることをいいます。

競売になってしまうと、一般的な売却価格よりも5～7割ほどの価格になってしまうといわれています。

そのため、競売にならないように任意売却で売却をスムーズに進めておく必要があります。

 

マンションを売却する流れや高く売る方法を知りたい方は、「マンションを売却する流れを紹介！高く売る方法や費用も」もぜひご覧ください。

 

 

管理費・修繕積立金滞納時の対処法と売却のポイント

管理費・修繕積立金の滞納時に取るべき行動や、売却時の注意点、ポイントなどをお伝えします。

 

管理費・修繕積立金の滞納時に取るべき行動

管理費・修繕積立金を滞納してしまった場合、先ほども少しお伝えしましたが、マンションの管理組合から督促が届き、放置しておくと競売を申し立てられ、マンションが売却されてしまう可能性もあります。

 

そうならないためにも、滞納してしまったら、まずマンションの管理組合に連絡し謝罪しましょう。

督促が来ているのにもかかわらず、放置するのはNGです。

支払う意志がなさそうだと思われて、法的措置を取る段階に進んでしまう可能性もあります。

 

管理組合には、滞納の経緯や、今後の返済計画を伝え、少額ずつでも返済する意志を見せることが大切です。

 

支払う意志や姿勢を見せ、誠意ある態度で対応することで、返済の猶予をもらえたり、ペナルティ（遅延損害金）の減額や免除を交渉できる場合も考えられます。

 

管理費等の滞納分は売却代金から差し引かれることが多い

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第8条によると、売主様が管理費・修繕積立金を滞納している場合、マンションの買主様が管理費・修繕積立金の支払い義務を引き継ぐことになります。

しかし、売主様が管理費・修繕積立金の滞納をしている場合、マンション売却の際は、買主様側に重要事項説明の中で滞納に関して説明しなければなりません。

告知しなければ、損害賠償などの法的措置を取られる可能性もあります。

 

そのため、滞納している管理費・修繕積立金を買主様・売主様のどちらが支払うかを相談することになりますが、マンションの売却代金から滞納額を差し引くことで売主様側が支払うケースが多いです。

また、相場価格からあらかじめ滞納額を値引きした額で売り出すという方法もあります。

 

任意売却の場合も、金融機関が管理費・修繕積立金の滞納額を差し引いてくれるケースが多いですが、必ずではありませんので注意しましょう。

 

もし、管理費・修繕積立金の滞納額の差し引きを認めてもらえず、売主様も負担できない場合は、買主様側が管理費等の負担を承知の上で購入するということになります。

そのような場合は、なかなか購入希望者が現れない可能性が高いです。

 

買主様が見つからない場合は、売却価格の引き下げも検討する可能性があります。

 

 

マンションの管理費・修繕積立金を滞納した場合も売却は可能

マンションの管理費・修繕積立金は、マンションで快適に生活し、資産価値を維持するための大切な費用です。

もし、管理費・修繕積立金を滞納してしまうと、マンションの管理組合から督促が届き、競売申し立てなどの法的措置を取られてしまうことも。

 

管理費・修繕積立金を滞納していても、マンションの売却は可能です。

アンダーローンの場合、マンションの売却代金で管理費等の滞納額を支払うことができるため、一般的な物件と同じように売却できます。

オーバーローンの場合は、任意売却という方法でマンションを売却すると良いでしょう。

 

管理費・修繕積立金を滞納した場合は、誠意ある態度でコツコツと返済する意志を見せるようにしましょう。

 

滞納分は、マンションの売却代金から差し引いて支払われることが多いです。

 

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