自主管理マンションが売れないのは本当？理由と対策を解説

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエス宅建」の鈴木です。

 

マンション売却で、「自主管理マンションは売れない」というケースを耳にしたことはありますか？

自主管理マンションは売却しづらいケースもありますが、必ずしも売れないわけではありません。

 

今回のコラムでは、自主管理マンションの概要から売りにくい理由、そして売却に向けた対策まで詳しく解説します。

自主管理マンションの売却を検討している方はぜひご覧ください。

 

 

自主管理マンションとは？メリット・デメリットも確認

自主管理マンションとは、マンションの管理を管理会社へ委託せず、マンションの住民（区分所有者）が主体となって管理を行なっているマンションのことを指します。

 

分譲マンションの管理形態は、主に以下の3つに分類されます。

• 全部委託管理方式：管理会社にすべての管理業務を委託する
• 一部委託管理方式：管理会社に管理業務の一部を委託する
• 自主管理方式：住民で構成される管理組合がすべての管理業務を行う

 

マンションの管理業務は、管理費や駐車場代、修繕積立金の集金・管理といった会計業務、建物の維持・修繕対応、共用部分の清掃や保全、ゴミ処理などがあります。

自主管理方式では、マンションの管理に関わるこれらすべての業務を管理組合など住民が自ら担当します。

 

自主管理方式は、管理会社への委託費用が不要なため、月々の管理費を抑えられるというメリットがあります。

一方で、専門知識を持たない区分所有者が管理を行うため、適切な管理ができない可能性があるというデメリットも。

 

なお、「建物の区分所有等に関する法律」改正（1983年）以前に建てられた古いマンションでは、管理組合自体が存在しないケースもあります。

 

 

自主管理マンションが売れない・売れにくいといわれる3つの理由

自主管理マンションが売れない・売れにくいといわれるのは、第三者の管理会社に管理を委託するケースと比較すると、管理体制が整っていない可能性があるためです。

もちろん、自主管理マンションでも、管理組合が適切に管理していれば問題はありません。

 

しかし、管理組合が正しく機能していなかったり、そもそも管理組合がなかったりするケースでは、売りにくい可能性が高まってしまいます。

 

具体的には以下の3つの理由が考えられます。

 

1.管理状況が不透明で不安がある

自主管理マンションでは、第三者による管理ではないため、管理状況の透明性が低くなりがちです。

管理組合が適切に機能していない場合は、会計管理、建物の維持管理や修繕計画の実施状況が不明確になり、購入検討者が不安を感じてしまいます。

 

また、管理組合がない場合は、管理規約や長期修繕計画も存在しない可能性があり、将来的なトラブルの心配も。

不動産は高額な買い物ですから、不安や懸念がある物件は購入を決断しにくくなります。

 

2.大規模修繕の計画や積立状況への不安がある

マンションの資産価値を維持するためには、日々のメンテナンスと計画的な修繕が不可欠です。

 

しかし、自主管理マンションでは、適切な長期修繕計画が立てられていなかったり、不十分だったりすることがあります。

その結果、必要な修繕金額の不足や大規模修繕の未実施などが起こると、建物の劣化が進行するリスクが高まってしまいます。

 

3.住宅ローンが組みにくい可能性がある

住宅ローンの審査では、契約者本人の返済能力と同時に、物件の資産価値も審査されます。

そのため、審査時にはマンションの管理規約や修繕履歴、長期修繕計画などの書類提出を求めることが一般的です。

 

自主管理マンションでこれらの書類が整備されていないと、長期的な資産価値を判断できず、住宅ローンの審査が通らない可能性があります。

購入時に住宅ローンを利用できないとなると、購入できる人が限られてしまいます。

 

 

自主管理マンションを売りやすく！対策はある？

自主管理マンションの売却の際に重要なのは、管理体制の整備です。

 

管理組合がない場合は管理組合をつくるところから、管理組合が機能していない場合は立て直しが必要でしょう。

そして、管理規約の更新、長期修繕計画の策定、管理費・修繕積立金の適切な徴収・運用体制の確立などを進める必要があります。

 

法律の知識も必要となるため、まずはマンション管理士などの専門家に相談することをおすすめします。

 

また、個人の対策としては、不動産会社へ不動産買取の依頼をするという方法も。

不動産買取は仲介で購入希望者を探すのではなく、不動産会社に直接売却する方法です。

 

市場価格よりも買取価格が低くなる傾向はありますが、価格の折り合いさえつけばスピーディな売却が可能です。

 

マンションを売却する一般的な流れはこちらのコラムでもご紹介しています。

あわせてご覧くださいね。

マンションを売却する流れを紹介！高く売る方法や費用も

 

 

自主管理マンションが売れない場合は管理体制の整備が必要！

自主管理マンションとは、管理組合などマンションの住民（区分所有者）が管理を行なっているマンションのことです。

専門家の第三者による管理ではないため、管理体制に不安があったり管理状況が不透明になったりする可能性があり、それにより売りにくいケースも発生してしまいます。

管理規約や長期修繕計画などが策定されていなければ、住宅ローン契約に通らない可能性もあります。

 

自主管理マンションが売れない場合は、管理規約の整備や長期修繕計画の策定など、マンションの住環境や資産価値を維持するための取り組みが重要です。

専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

 

不動産会社へ買取の相談をするのも一つの方法でしょう。

 

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