賃貸中の物件は売却は可能？売却方法や高く売るコツ、注意点を確認！

こんにちは。​​郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

「賃貸中の物件を売却したいが、可能なのだろうか？」と悩んでいる方はいませんか？

結論から言うと、賃貸中の物件でも売却可能です！

 

そこで今回のコラムでは、賃貸中の物件の売却方法や注意点を解説します。

しかし、賃貸中ならではの特徴や注意点があるので、ぜひ知っておきましょう。

 

 

賃貸中の物件は売却可能？売却方法をチェック！

経営している物件が賃貸中でも、売却可能です！

賃貸中の物件の売却は「オーナーチェンジ」とも呼ばれ、賃貸住宅や投資用物件などでもよくみられ、一般的な取引の一つです。

賃貸中であることを買い主が了承していれば、入居中の人に売却の承諾を得る必要はありません。

 

賃貸中の物件を売却する方法には、主に以下の3種類があります。

 

賃貸中のまま売却する

いわゆる「オーナーチェンジ」です。

物件の修繕や原状回復などをせずにそのまま売却するので、買い主が決まれば現金化が早いというメリットがあります。

 

ただし、入居者がいるので内覧が難しく、投資目的の購入が中心となるので価格交渉などがシビアになる可能性があります。

 

空室になってから売却する

入居者の退去を待って、空室にしてから売却する方法です。

投資目的のほか、入居目的の人にも購入を検討してもらえるので、売却先の候補が広がります。

 

ただし、普通賃貸借契約をしている入居者を売却のために強制的に退去させることはできません。

期間の定めのある定期賃貸借契約の場合は、契約更新しないことで契約満了のタイミングで退去してもらうことが可能です。

 

入居者へ売却する

現在入居している人が物件を気に入ってくれれば、入居者へ売却できる可能性もあります。

入居者へ売却できれば、不動産の売却活動をする必要もなく、手間や費用を最低限に押さえて売却できます。

 

すでに関係性がある人への売却なので安心感もあります。

 

 

賃貸中の物件を売却するまでの流れ

賃貸中の物件を売却する大まかな流れをご紹介します。

 

①入居者へ連絡をする

入居者に購入してもらいたい場合は、まずは入居者の意思確認をしましょう。

また、契約期間満了で退去してもらう場合は、期間満了の6カ月前～1年前には更新をしない旨の通知をする必要があります。

 

②不動産会社へ物件の査定依頼をする

物件がいくらで売却できそうか、不動産会社へ査定依頼をします。

入居者がいる場合は訪問査定は難しく、物件情報を元にした机上査定を中心に行われます。

 

複数の不動産会社へ依頼し、査定価格を比較検討しましょう。

 

③物件の売却活動をする

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を結んで売却活動を開始します。

媒介契約とは不動産会社に不動産仲介を依頼する際の契約のことで「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」と、ルールの異なる3種類があります。

 

③売買契約の締結、決済・引き渡し、登記手続き

買い手が決まったら不動産売買契約を結びます。

売却金決済と同時に物件を引き渡し、不動産の所有権移転登記の手続きをして売却は完了です。

 

不動産売買契約では、以下のような書類が必要です。

• 物件を購入した際の売買契約書、重要事項説明書
• 登記済権利証・登記識別情報
• （一戸建ての場合）建築確認済証・検査済証、測量図・建設図面など
• （マンションの場合）管理規約、長期修繕計画書など
• 固定資産税・都市計画納税通知書
• リフォームや修繕の履歴など
• 住民票、印鑑登録証明書などの本人確認書類

 

また、賃貸中の物件の売却では、上記に加えて以下の書類も必要ですので準備しておきましょう。

• 賃貸借契約書
• 管理委託契約書（管理会社に管理を委託している場合）

 

不動産売却の流れや必要書類については、こちらのコラムでも詳しく解説していますのであわせてご覧ください。

不動産売却の契約の流れをご紹介！手続きで必要な書類も確認

 

⑤入居者へオーナー変更を連絡する

入居者には不動産売却により物件オーナーが変わったことを伝えます。

新オーナーの名前、住所、連絡先、家賃の新しい振込先などを書面で連絡しましょう。

 

 

賃貸中の物件をできるだけ高く売却したいなら

賃貸中の物件を高く売却するためには、信頼できる不動産会社に依頼することが大切！

 

入居者がいる場合は訪問査定が難しい、購入希望者が内覧できないなど、一般の物件とは異なる条件で売却を進めるケースも少なくありません。

そのため、投資用物件や賃貸物件の売却について同じ目線で考えてくれる、信頼できる不動産会社に依頼することをおすすめします。

 

取引実績や口コミなども確認しながら、不動産会社を探しましょう。

不動産査定は複数の会社へ依頼し、査定結果を比較検討してくださいね。

 

またその際には、あらかじめ自分でも物件の相場価格を調べておくと、安すぎる査定額や、逆にほかと比べて高すぎる査定額に気付くことができます。

ポータルサイトや雑誌で似たような条件の物件価格をチェックしたり、シミュレーションサイトを利用したりしてみましょう。

 

 

賃貸中の物件を売却する際の注意点

賃貸中の物件売却ならではの注意点をご紹介します。

 

入居者を強制的に退去させることはできない

物件を空室にして売りたいからといって、入居者を強制的に退去させることはできません。

期間の定めのない普通賃貸借契約の場合は、正当事由がない限り賃貸人からの一方的な退去要求はできないのです。

 

「正当な理由」とは、例えば建物の老朽化による建て替え、賃料未納が続いているなど。

ただし、正当事由がある場合でも、貸主都合での退去要求には立ち退き料の支払いが必要で、その金額は家賃の6カ月～程度が一般的です。

 

売却後の家賃清算を忘れずに

物件の所有権を移転した時点でオーナーが変更になります。

もしその前後で賃借人から受け取った家賃があれば、日割で清算して買い主へ渡します。

 

トラブルを防ぐためにも、日割の起算日、計算方法、清算金額、振込手数料の負担の有無などを不動産売買契約書に明記しておきましょう。

 

なお、入居者から預かっている敷金は買い主へ引継ぎ、礼金は返還義務はありません。

 

 

賃貸中の物件売却は可能！信頼できる不動産会社に依頼しよう

賃貸中の物件の売却は可能で、「オーナーチェンジ」と呼ばれて一般的に取引されています。

賃貸中のまま売却するほか、空室になってから売却する、入居者へ連絡するという3つの方法があります。

 

売却の流れは一般的な不動産売却と同じですが、最初に入居者の意思確認をする点、訪問査定や内覧が難しい点、売却後にオーナーや振込先の変更を伝える点、などが異なります。

 

また、高く売却するためには信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。

売却後の家賃清算や入居者の権利保護にも注意が必要です。

 

郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！