不動産売却のコツ
2024.03.26
不動産査定の計算方法を知ろう。査定の種類や注意点もご紹介
こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。
不動産売却時の売り出し価格は、不動産査定を元に決定します。
では、その査定価格はどのように計算しているのかご存じでしょうか。
今回のコラムでは、不動産査定の計算方法を解説。
不動産査定で用いられる3つの計算方法と、査定方法や査定時の注意点などをお伝えします。
不動産売却はできるだけ高く・スムーズに進めたいものです。
そのためにも、不動産査定の基礎知識を持っておきましょう！
不動産査定の計算方法は？
不動産は、住所や建物の間取り、方角、劣化具合、周辺環境など、二つとして同じ条件のものはないため、不動産査定額はそれぞれ個別に計算されます。
不動産査定の計算方法は、主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類。
それぞれについて、よく使われる物件の種類や計算方法をご紹介します。
取引事例比較法
過去の似たような物件の取引事例を元に、物件の条件と価格を比較して査定価格を算出する方法です。
中古マンションの査定や、土地の査定などでよく用いられます。
過去の似たような事例の価格を元に平均平米単価を出し、今回売却する物件の条件や特性を加味して該当物件の平米単価を求め、平米数をかけて査定価格を算出します。
さらに、時期による市場相場の変動を加味して時点修正を行うこともあります。
原価法
同じ物件をもう一度建てる場合にかかる原価（再調達原価）を元に、経年による価値の低下（減価修正）を加味して査定価格を計算する方法です。
中古一戸建ての建物の査定でよく用いられます。
再調達価格は、標準的な建設工事費と工事費以外に発注者が負担する付帯費用の合計です。
また、減価修正は基本的に耐用年数に基づいて行われ、木造住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造住宅は47年など、減価償却の計算に用いられる耐用年数は決まっています。
計算式は以下の通りです。
■査定価格＝再調達価格 × 残存年数（耐用年数－築年数） ÷ 耐用年数
収益還元法
賃貸物件や投資用不動産などが、将来どのくらいの収益を出すかを加味して査定する方法です。
収益用物件の査定で主に用いられます。
家賃収入と利回りから計算する「直接還元法」と、事業計画書などから将来のキャッシュフローを計算して査定額を出す「DCF（ディスカウントキャッシュフロー）法」の2つの方法があります。
主に使われる直接還元法の計算式は以下の通りです。
■年間家賃収入 ÷ 還元利回り × 100
不動産査定の方法には「机上査定」「訪問査定」の2つがある
不動産査定を行う方法としては、物件情報などのデータから査定する机上査定、物件を実際に訪問して査定する訪問査定の2種類があります。
机上査定（簡易査定）
物件の住所、面積、築年数、固定資産税評価額といったデータを元に査定する方法です。
簡易査定ともいいます。
物件の細かい状況が反映できないので査定価格はおおよそのものになりますが、データを入力してすぐに査定結果が出るのがメリット。
当日、遅くても翌日には査定結果が分かります。
インターネットの一括査定サイトを利用すれば、1回のデータ入力で複数の不動産会社に査定を依頼することも可能です。
訪問査定（詳細査定）
不動産会社のスタッフが現地を訪問し、実際に物件をチェックして査定する方法です。
詳細査定ともいいます。
物件データ以外に劣化や損傷の状態、日当たり、風通し、周辺環境など個別条件も確認できるので、より正確な査定が可能です。
調査自体は1時間〜2時間程度かかります。
査定結果が出るまでは一般的に1週間程度の日数を要しますが、当社では2〜3日程度で査定結果を出すことが多いです。
なお、インターネットの一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に机上査定を依頼し、その結果からさらに数社に絞って訪問査定を依頼するという流れが一般的です。
こちらのコラムでは査定にかかる時間や査定に影響するポイントなどを詳しくご紹介しています。
訪問査定を依頼する際にはぜひ参考にしてみてくださいね。
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不動産査定を依頼する際の注意点も確認
不動産査定を依頼する際には、必ず複数の不動産会社に依頼し、査定価格を見比べて検討しましょう。
不動産会社によって得意な物件やエリア、抱えている顧客は異なります。
複数の不動産会社の査定価格を比較することで、適した不動産会社を選ぶことができますよ。
また、このときに、査定価格が高ければ高いほど良いとは限らないことにも注意を。
極端に安いのはもちろんですが、極端に高い場合も市場相場からかけ離れている可能性があります。
その価格になった根拠もしっかり確認してくださいね。
自分でも相場価格をチェックしておくと判断の材料になりますよ。
なお、査定価格はあくまでも予測の価格であって、必ずしもその価格で売れるとは限りません。
なかなか売れずに不動産売却に時間がかかると値下げをしなくてはいけなくなることもあります。
できるだけ高く・スムーズに売却するためにも、販売力があって信頼のおける不動産会社を見つけることが大切です。
不動産査定の計算方法と注意点を知って適正な査定額を得よう
不動産査定の計算方法には主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、土地、マンション、一戸建て、収益物件などそれぞれ異なる物件の査定に適しています。
査定方法には物件データを元にする机上査定と、実際に物件をチェックして行う訪問査定の2種類があります。
複数の不動産会社に机上査定を依頼し、その結果からさらに数社に絞って訪問査定を依頼する流れが一般的です。
不動産査定は必ず複数の不動産会社に依頼し、査定価格を比較検討して売却を依頼する不動産会社を決めましょう。
不動産会社によって販売力や得意な物件が異なるため、信頼のおける不動産会社を見つけることが不動産売却をスムーズに進めるコツです。
郡山市で不動産売却をお考えなら、不動産会社「アイエスホールディングス」にご相談ください。
お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！
この記事を書いた人
代表取締役 社長鈴木 超示良
一緒に働く従業員がともに夢をもち、同じ理念のもと明るく楽しく気持ちよく働ける会社にすることで、不動産売買仲介業を通してお客様の理想を実現してまいります。