家の売却でマイナスを発生させない対策とは？赤字を抑える方法も確認！

こんにちは。郡山市の不動産会社「アイエスホールディングス」の鈴木です。

 

家を売却したときに、買ったときより安い価格での売却となったら、マイナスで赤字に！

不動産は時間が経つごとに価値が下がるので、売却価格が下がるのはしょうがないことですが、少しでもマイナスは抑えたいものですよね。

 

そこで今回のコラムでは、家の売却で赤字を抑えるために知っておくべきことをご紹介。

どんなケースで赤字になってしまうのか、赤字になった場合に少しでもマイナスを抑える方法もあわせてお伝えします！

 

 

家の売却で赤字に！マイナスになるケースとは

不動産は新築から時間が経つごとに資産価値が下がっていくため、家の売却で赤字になることは珍しいことではありません。

 

家の売却でマイナスが出て赤字になってしまうのは以下のようなケースです。

• 購入時よりも安い価格で売却した場合
• 売却価格が購入価格と売却にかかった費用の合計よりも安い場合

 

家の売却によるマイナス分は「譲渡損失」といい、以下の計算式で求められます。

 

■譲渡損失＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）

 

取得費とはその不動産を購入する際にかかった費用（物件代金や登録免許税、印紙税など）のこと。

そして、譲渡費用とは今回の売却にかかった費用のことです（仲介手数料や登録免許税、印紙税など）。

 

売却に費用がかかっている限り、仮に購入価格と同じ金額で売れたとしても、譲渡費用分でマイナスとなり、赤字になってしまうのです。

 

 

家の売却でマイナス（赤字）にしないための対策とポイント

家の売却でマイナス（赤字）を出さないためには、できるだけ高く売ることが重要！

需要の高い物件で、購入時よりも高く売れれば赤字にならない可能性もありますよ。

 

家を少しでも高く売却するために押さえておきたいポイントは以下の2点です。

 

【1】販売力のある不動産会社へ依頼する

家を高く売れるかどうかは、不動産会社の販売力に左右されます。

不動産会社にも得意・不得意がありますから、売りたい家と似たような条件や、同じエリアで販売実績の多い不動産会社を見極めて依頼すると良いでしょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定結果を比較して検討するのが重要です！

 

不動産会社の規模が大手・中小ということでの良し悪しはありません。

物件の条件や状況に合った不動産会社を選ぶことがポイントです。

 

不動産会社の選び方については、「不動産売却時の不動産会社の選び方は？大手・中小の特徴も知ろう」でも詳しくご紹介していますのでぜひご覧ください。

 

【2】できるだけ早く売却する

一般的に不動産は新築から時間が経てば経つほど資産価値が下がっていきます。

つまり、黙っていても今後もどんどん価値が下がるということ…。

 

できるだけ高く売却するためには、資産価値が下がる前にできるだけ早く売却することが重要なのです。

 

 

家の売却のマイナス（赤字）を確定申告で抑える方法

家の売却でマイナス（赤字）になってしまった場合、確定申告で損益通算を行うことでマイナスを抑えられるケースがあります。

家の売却による譲渡損失をその他の所得（給与所得など）から差し引いて課税所得を減らし、納めるべき所得税を減らすことができるのです。

 

家の売却による赤字で活用できる特例は以下の2種類があります。

 

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

住宅ローンが残っている家を売却して、売却価格がローン残高よりも安く、譲渡損失が出た場合に適用できる特例です。

譲渡損失をその年のその他の所得から控除でき、その年に控除しきれなかった分は翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。

 

特例の適用を受けるための主な要件は以下になります。

• 所有期間5年以上
• 家族、親族への売却ではない
• 合計所得が3,000万円以下
• 10年以上のローンを組んでいて、残高が残っている
• 令和5年12月31日までの売却　など

※国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

 

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い換えに伴い譲渡損失が出た場合は、こちらの特例が適用できます。

この場合も控除しきれなかった分は翌年以後3年内に繰り越して控除可能です。

 

特例の適用を受けるための主な要件は以下になります。

• 所有期間5年以上
• 家族、親族への売却ではない
• 合計所得が3,000万円以下
• 売却した年の前年1月1日から売却した翌年12月31日までに新居を購入する
• 新居を購入した翌年12月31日までに入居する
• 10年以上の住宅ローンを組んで購入する
• 新居の床面積が50㎡以上　など

※国税庁：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき

 

どちらも、繰越中に合計所得が3,000万円を超える年があれば、その年のみ特例の適用ができません。

また、マイホームを売却した年の前年または前々年に以下の特例を適用している場合も、対象外となります。

• 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
• 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
• 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
• 特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

 

※2023年6月時点の情報です。

 

 

家の売却でマイナス（赤字）になった場合の確定申告の流れ

家の売却で赤字が出たときに、損益通算の特例でマイナス（赤字）を抑えるためには確定申告が必要です。

確定申告を忘れてしまうと、特例が適用できませんので注意を！

 

忘れずに確定申告を行なって少しでもマイナスを抑えるために、確定申告の流れを確認しておきましょう。

 

【1】譲渡損失を計算する

譲渡損失の計算式は【不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）】です。

不動産の購入・売却時の契約書や領収書はしっかり保存しておきましょう。

 

【2】必要書類を揃える

確定申告書のほか、以下のような書類が必要です。

• 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
• 不動産の登記事項証明書
• 不動産売買契約書
• 住民票
• 住宅借入金等の残高証明書　など

 

【3】確定申告をする

確定申告の期間は、不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。

申請方法は税務署で申告書を作成して申告するほか、持参、郵送、e-Taxによる申請も可能です。

 

翌年以降に繰越控除をする場合は、損益通算の確定申告を正しく行い、該当年ごとにも繰越控除の特例を受けるための確定申告を行います。

 

 

家の売却で赤字になったら確定申告でマイナスを抑えよう

家の売却でマイナス（赤字）になるのは、珍しいことではありません。

購入や売却には費用がかかっているため、仮に購入価格と同じ金額で売れたとしても譲渡費用分の赤字です。

 

家の売却で赤字を出さないためには、できるだけ高く売ることが重要。

販売力のある不動産会社に依頼し、できるだけ早く売りましょう。

不動産は新築から時間が経つほど資産価値が下がるので、一般的には時間が経つほど売却価格も下がってしまいます。

 

家の売却で赤字になってしまった場合は、確定申告で損益通算をしてマイナスを抑える方法もありますよ。

住宅ローンの残っているマイホームの売却で譲渡損失が出た場合、マイホームの買い換えで譲渡損失が出た場合などが該当します。

譲渡損失をその他の所得から控除して課税所得を減らし、所得税を抑えることができます。

損益通算の特例を適用するには確定申告が必要ですので、該当する場合には忘れずに！

 

郡山市 県南地域の不動産売却なら、不動産会社「アイエスホールディングス」へご相談を。

お客様一人ひとりにあったアドバイスで不動産売買をサポートいたします！